Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

zondag 8 november 2015, 12.57 uur – paulus
Categorie: wonen

Scheefwonen: analyse schiet tekort

Het rapport Passend wonen van onderzoeksbureau ABF, in opdracht van Aedes en Woonbond, sluit bij zijn analyse van het fenomeen scheefwonen zonder al te veel kritiek aan op de nationale en Europese wettelijke kaders. Daardoor wordt het fenomeen duur scheefwonen (= te hoge huur in verhouding tot het middeninkomen) volstrekt onderschat.


tabel 2.1 uit het rapport Passend wonen (ABF, 2015). Huurders met een belastbaar verzamelinkomen boven €33.000 (=alles achter de voordeur) wonen volgens de ABF/Blok-definitie niet duur scheef als ze méér dan €710 betalen. Pardon??

“Lang geleden” maakten volkshuisvesters en media zich vooral druk over duur scheefwonen: huurders die gezien de hoogte van hun inkomen in een te duur huis wonen. Sinds de VVD de volkshuisvestingsagenda bepaalt is dat veranderd in een focus op goedkoop scheefwonen: huurders die gezien hun inkomen in een “te goedkoop” huis wonen. Het politieke frame daarbij is dat goedkope scheefwoners aso’s zijn die sociale huurwoningen bezet houden die veel harder nodig zijn voor mensen met lage inkomens.

Op zich is de discussie over de optimale inzet van de sociale huurvoorraad volkomen legitiem, maar het frame dat liberalen (meestal kritiekloos gevolgd door de media) hieraan koppelen is: er zijn méér dan genoeg, of zelfs veel te veel, sociale huurwoningen, en alle problemen met wachtlijsten worden veroorzaakt door goedkope scheefwoners. Jaag die hun huis uit en alle problemen in de volkshuisvesting zijn opgelost.

Hoe zit het allereerst met de definitie van het begrip duur scheefwonen? In de definitie van ABF/Blok woon je te duur als je behoort tot de primaire doelgroep (= je hebt recht op huurtoeslag) en een huur betaalt boven de aftoppingsgrens. Dat is een begrip dat gedefinieerd is in de toeslagenwet. Boven de aftoppingsgrens heb je als huurder een eigen risico van 60-100%, waardoor de huur al snel onbetaalbaar wordt.

Het lijkt me niet zo moeilijk in te zien dat bovenstaande definitie van duur scheefwonen veel te smal is. De ongeveer 500.000 huurders die géén huurtoeslag ontvangen maar een verzamelinkomen hebben onder €33.000 hebben in veel gevallen een te hoge huurquote, maar ze zijn op grond van de ABF analyse géén goedkope scheefwoners.
Huishoudens met een middeninkomen (€33.000-43.000) zullen bij een huur boven de liberalisatiegrens in veel gevallen een huurquote >35% hebben. Als dat geen duur scheefwonen is?

Nog fundamenteler is de kritiek dat starre inkomens- en huurgrenzen geen rekening houden met de huishoudenssituatie van de huurder. Stel dat je een verzamelinkomen hebt van €35.000 en je huurt een woning van €700. Dat is nog onder de liberalisatiegrens, je betaalt dus volgens de minister véél te weinig. Het maakt dan nogal wat uit of je alleenstaand bent, of een meerpersoonshuishouden. Ook als een of meer leden van het huishouden een functiebeperking heeft is de koopkracht bij een gelijk inkomen veel lager dan bij een alleenstaande. Een gezin met twee kinderen op de middelbare school, een inkomen van €35.000 en een huur van €700, is bij deze invalshoek een dure scheefwoner. In de definitie van ABF zijn ze dat niet. En volgens de minister van wonen is iedereen met een inkomen van boven de €33.000 een goedkope scheefwoner!

In de ABF-definitie van duur scheefwonen zijn er 332.000 dure scheefwoners in corporatiewoningen. Dat is al best dramatisch, en bovendien een verdubbeling sinds in 2002 (zie: Passend wonen, p.25). Maar als je uitgaat van de huurquotebenadering of de NIBUD-systematiek stijgt dat aantal sterk en is de situatie nog veel nijpender.

In dezelfde periode is het aantal goedkope scheefhuurders (ABF-definitie) met 20% gedaald van 520.000 naar 418.000. Ook over de analyse van het fenomeen goedkoop scheefwonen valt nog veel meer op te merken. Kort samengevat is mijn conclusie: die cijfers zijn “omhoog gedefinieerd”. Ik ga daar in een volgende blog uitgebreider op in. Maar relevant lijkt me in ieder geval zonder meer dat duur scheefwonen zelfs in de rammelende definitie in 13 jaar tijd met ruim 100% gestegen is en goedkoop scheefwonen met 20% gedaald. Daar knelt iets steeds harder!

Lees hier het rapport Passend Wonen: VH 20151107-abf_passend-wonen_oktober-2015

UPDATE 8-11, 22:50
Eerdere blogs over scheefwonen:
Visser vs Jansen: factfree-politics & woon2012 (14 juni 2013)
Fact-based politics (13 april 2013)

zondag 16 november 2014, 14.47 uur – paulus
Categorie: Utrecht, wetgeving, wonen

Stelling van de dag

“Wie eenmaal een woning heeft, kan – zoals gezegd – makkelijker een andere woning bemachtigen dan een nieuwkomer op de woningmarkt.”
(Memorie van Toelichting wetsvoorstel tijdelijke verhuur, 9 oktober 2014)


de Lotto winnen is nu bijna gemakkelijker dan een betaalbare huurwoning bemachtigen

(meer…)

woensdag 23 april 2014, 7.19 uur – paulus
Categorie: Kamervragen, wonen

Blok bevestigt beschamende huurverhoging

In de regio Leiden ging de huur gemiddeld met 5,9% omhoog, in Utrecht met 5,6% in Amsterdam met 5,5%. Minister Blok bevestigde gisteren in zijn antwoorden op mijn schriftelijke vragen wat hurend Nederland al lang weet: je wordt financieel uitgekleed door het woningmarktbeleid van VVD en PvdA. Met dank aan D66, Christenunie en SGP.


recent boden huurdersorganisaties nog een petitie over de huurexplosie aan in de Kamer

(meer…)

woensdag 19 maart 2014, 10.53 uur – paulus
Categorie: Algemeen, Kamervragen, wonen

catastrofale effecten huurbeleid-verhuurderheffing steeds duidelijker

Het “inkomensafhankelijke” (…) huurbeleid en de verhuurderheffing van VVD, PvdA en D66 zorgt ervoor dat de sociale huurvoorraad onbetaalbaar wordt, corporaties niet meer investeren en het aantal huisuitzettingen toeneemt. Ik roep het al sinds november 2012. Maar andere bronnen bevestigen onze analyse.


huurdersorganisaties bieden een petitie tegen de huurexplosie aan de leden van de vaste kamercommissie wonen & rijksdienst aan. Bij het daarop volgende debat over de huurverhogingen 2014 waren zegge en schrijven vier fracties aanwezig.

(meer…)

donderdag 13 februari 2014, 15.01 uur – paulus
Categorie: wonen

debat huurverhoging 2014

Een uiterst magere vertegenwoordiging van de Tweede Kamer – VVD, PvdA, SP en 50Plus – debatteerde zojuist met minister Blok over de inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2014. Het illustreert dat het woningmarktbeleid na het aswoensdagakkoord van Paars met de Bijbel in beton gegoten is. En de huurder met een bescheiden portemonnee staat in de kou.


huurdersorganisaties bieden een petitie aan in de Tweede Kamer; helaas gaat de inhoud van hun pleidooi bij Paars met de Bijbel (VVD, PvdA, D66, CU, SGP) het ene oor in, het andere oor uit.

(meer…)

donderdag 13 februari 2014, 8.50 uur – paulus
Categorie: in de media, wonen

Minister Blok heeft lak aan de wet

(opinieartikel joop.nl , 13 februari 2014)

Terwijl de Kamer – terecht – te hoop loopt tegen het privacy-gesjoemel van minister Plasterk krijgt minister Blok van Wonen van Paars-met-de-Bijbel alle ruimte om de Wet bescherming persoonsgegevens aan zijn laars te lappen.


(afbeelding met dank aan de Woonbond)

(meer…)

dinsdag 11 februari 2014, 14.42 uur – paulus
Categorie: wonen

Stop de huurexplosie

Namens 700 huurorganisaties overhandigde zojuist de voorzitter van het Initiatief betaalbaar wonen Amsterdam Noord een petitie aan de vaste commissie Wonen en Rijksdienst van de Tweede Kamer. De huurdersorganisaties roepen op tot herinvoering van inflatievolgend huurbeleid en een beleid dat de omvang en betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad niet aantast, maar juist beschermt.

(meer…)

vrijdag 7 februari 2014, 11.27 uur – paulus
Categorie: Kamervragen, wonen

monumentale sociale huurwoningen bedreigd

Het Agnetapark in Delft. Het Schip, het Dageraadcomplex en Betondorp in Amsterdam. Kiefhoek, het Justus van Effencomplex en de Bergpolderflat in Rotterdam. De lijst van monumentale huurwoningcomplexen uit de 19e en 20e eeuw is ellenlang. Gebouwd door mensen met idealen. En helaas straks -of nu al- niet meer beschikbaar voor de oorspronkelijke doelgroep. Met dank aan Paars met de Bijbel.


huurhuizen van de David Evekink stichting in Zutphen, kort na de bouw. Hoe de bewoners daarvóór woonden kan je lezen in het schitterende boek Koninkrijk vol sloppen van Auke van der Woud

(meer…)

donderdag 23 januari 2014, 21.48 uur – paulus
Categorie: Algemeen, op pad, wonen

“Buitenlandse belegger ontdekt huurwoning”

Zo luidde de kop boven een artikel in de Cobouw van vandaag, met als onderkop “beleggers willen meer dan €1 miljard investeren”. Speciaal voor PvdA-leden als @JacquesMonasch en @HerbertKuiling , die enthousiast zijn over deze ontwikkeling, deed ik een greep in mijn archief van een werkbezoek aan Berlijn twee en een half jaar geleden. Met onder meer: Jacques Monasch


Ulrich Ropertz (DMB) deed een boekje open over de gevolgen van verkoop huurwoningen aan beleggers

(meer…)

dinsdag 21 januari 2014, 22.05 uur – paulus
Categorie: Algemeen

Het eigenwoningforfait

De overheid is een meester in verhullend taalgebruik. Zo wordt het in één keer optrekken van de huur bij mutaties door beleidsmakers huurharmonisatie genoemd. Klinkt een stuk beter dan megahuurverhoging. En wie weet er wat eigenwoningforfait betekent? In simpeltaal: een koopwoningbelasting. En die belasting gaat omhoog ten gevolge van de huurverhoging. Hallo: snapt u het nog??


wordt na het eigenwoningforfait binnenkort het olifantenforfait ingevoerd?

(meer…)

Volgende pagina »
www.sp.nl