Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

zondag 22 september 2013, 8.50 uur – paulus
Categorie: Algemeen, ruimtelijke ordening

Planschade

De eigenaar van een onroerend goed kan planschade claimen als zijn bezit door een ruimtelijke ingreep van de overheid, bijvoorbeeld de aanleg van een weg in zijn achtertuin, economische in waarde daalt. Heel veel mensen vinden tegenwoordig dat ze schade lijden. Maar is dat ook zo?


een aantal appartementeigenaren aan het Tolsteegplantsoen kreeg tien jaar geleden planschade toen er tegenover hun flat een -ongeveer net zo hoog- politiebureau gebouwd werd. Binnenkort worden hun flats juist méér waard door de opening van een Randstadspoorstation op een steenworp afstand.

Laat ik voorop stellen dat je die vergoeding niet zomaar krijgt: eerst moet de schade getaxeerd worden, en er is ook nog een eigen risico-percentage waaronder je helemaal niets krijgt. Maar het viel me in mijn tijd als gemeenteraadslid in Utrecht al op dat er met grote regelmaat een planschadevergoeding wordt uitgekeerd, terwijl mijn gezond verstand zegt dat er (op iets langere termijn) juist sprake is van een extra waardestijging.

Zo claimen de oude bewoners van een nieuwe woonwijk -zoals Leidsche Rijn in Utrecht- dat hun huis minder waard wordt door de oprukkende stad. Ze woonden eerst rustig buiten en worden nu omringd door een zee van nieuwe woningen. Weg rust, “dus” planschadevergoeding. Maar is hun huis ook minder waard geworden? Ga je tien jaar na dato kijken naar de transactieprijzen van buitenlui-woningen in VINEX-wijken dan blijkt volgens dat de prijzen niet zijn achtergebleven maar juist sneller dan gemiddeld gestegen. Of op dit moment: minder dan gemiddeld gezakt..

Dat ligt aan een aantal factoren: de wijk waar de buitenhuizen nu onderdeel van vormen heeft allerlei voorzieningen die er vroeger niet waren. Dat is best handig, dus verhoogt de waarde. En misschien nog wel belangrijker: de buitenhuizen vormen nu de top van de woningmarkt in een zee van seriematige woningbouw. Ze zijn vrijstaand, hebben een ruime tuin waar volwassen bomen in staan in plaats van miezerige VINEX-struikjes.

Een ander voorbeeld is een vier-hoog portiekflat in de Utrechtse wijk Tolsteeg. Aan de andere kant van de straat werd een braakliggend terrein bebouwd met een 15 meter hoog politiekantoor, ongeveer even hoog als de flat. De afstand tot die nieuwe bebouwing was een meter of 25. Dat project leidde tot een planschadeuitkering, terwijl de feitelijke ontwikkeling is dat de waarde van het woningcomplex door een aantal publieke investeringen in het gebied, waaronder een station, juist toeneemt. Logisch?

Michael Persson bericht deze week in de Volkskrant over een betrekkelijk recent fenomeen in planschadeland: vergoeding wegens de bouw van een windpark in de nabijheid van een woonwijk. Een onderzoeksbureau ging na hoe de prijzen van woningen in de buurt van windparken zich ontwikkelen en concludeerde dat de prijsontwikkeling op de langere termijn niet verschilt van vergelijkbare situaties een paar kilometer verderop. Wel treedt er in de periode rond de bouw en kort na de oplevering een tijdelijke prijsdip op, met name door de onrust die ontstaat doordat de bewoners onzeker zijn over de effecten van de ontwikkeling. Zodra iedereen er aan gewend is herstellen de prijzen zich tot het oorspronkelijk niveau.

In Houten-zuid, waar Eneco onlangs drie windturbines bouwde, biedt een handig advocatenkantoor de bewoners aan om om no cure no pay basis planschade te claimen wegens geluid- en zichthinder. Geluidhinder is op deze locatie uitgesloten: de rondweg die rond Houten-Zuid loopt en die bij mijn weten nog niet tot klachten geleid heeft, maakt veel meer herrie. Er waren ook nog drie bewoners die na de opening van het windpark problemen kregen met TV-ontvangst. Die krijgen een gratis schotelantenne, waarmee dat probleem is opgelost. De zichthinder bij laagstaande zon wordt opgelost door de molens bij dit soort situaties automatisch uit te zetten. De vraag blijft dan: welke schade resteert er nog?

Het lijkt me wenselijk om de huidige planschaderegeling nog eens goed tegen het licht te houden. De overheid moet zuinig met belastinggeld omgaan, maar anderzijds moeten omwonenden altijd kunnen rekenen op de vergoeding van de reële schade, zonder eigen risico. Om een stortvloed van no-cure-no-pay gelukszoekers te voorkomen zouden de behandelingskosten wat verhoogd kunnen worden, bv. naar €500, waarbij je dat bedrag terugkrijgt als wordt vastgesteld dat er inderdaad sprake is van schade.

Mijn oplossingsrichting is dat de eventuele planschade pas wordt vastgesteld op het moment dat een woning (of ander gebouw) daadwerkelijk verkocht wordt. Dan is de werkelijke opbrengst bekend, die kan je vergelijken met de oorspronkelijke aanschafprijs en de waardeontwikkeling van vergelijkbare objecten. Natuurlijk zijn er ook in dat systeem complicerende factoren, bv. tussentijdse verbouwingen, maar de huidige planschaderegeling heeft te weinig relatie met de werkelijke schade en compenserende baten.

Bij zo’n wijziging zou ook gekeken moeten worden naar de vergoeding van tijdelijke schade, die nu gebrekkig geregeld is. Je zal middenstander zijn met een zaak langs de Noord-Zuid metro in Amsterdam, dan kan je tien jaar lang op een houtje bijten voor je iets terugziet van de baten van dit project. Gevalletje operatie geslaagd, patiënt overleden.

UPDATE 2 februari 2014
Radio Reporter besteedt vanavond -met mijn medewerking- aandacht aan het thema Het doolhof van de planschade

5 reacties »

  1. Volgens langdurig onderzoek in de USA is de impact van windmolenparken op de waarde van huizen nagenoeg nihil. In sommige streken zelfs positieve opwaardering. http://www.lbl.gov. (search for 2829e)
    Reactie van reaguurder POWNET:als er een atoomcentrale achter je huis wordt gebouwd word de waarde ook minder.

    Reactie door d.schaap — september 22, 2013 @ 6:02 pm

  2. @1 Wat in Nederland opgeld lijkt te doen is dat men opeens geen hinder meer heeft van windmolens als men in de baten kan participeren.

    Dit lijkt in mijn ogen, maar voor een enkeling zal dat wellicht niet op gaan, dat de opgevoerde klachten kennelijk niet reëel zijn. Het kan toch niet zo zijn dat de beweerde klachten als sneeuw voor de zon verdwijnen als de geldbuidel rinkelt?

    Er schijnt nog zo’n ontwikkeling te zijn die hier zijdelings mee lijkt overeen te komen.

    Als burgers verwachten dat ze van een overheid, in dit geval gemeenten, schade door het handelen van die gemeente te ondervinden, kunnen zij, terecht, bezwaar aantekenen bij die gemeente. De termijn waarbinnen de gemeente moet reageren is 6 weken, lukt het de gemeente niet dan moet de gemeente een boete betalen aan de klager.

    Nu komt het voor, in de gemeente Weststellingwerf is dat reeds aan de orde, dat men besluit massaal in bezwaar te gaan, vaak zelfs met aantoonbare flut argumenten, door de massaliteit is de gemeente niet in staat om binnen de termijn van 6 weken te reageren en is het voor de zogenaamde bezwaarden kassa.

    De gemeente Weststellingwerf heeft nu besloten dat men niet meer elektronisch bezwaar kan aantekenen onder het motto. men zal toch iets meer inspanningen moeten plegen en hopelijk zet dat een rem op het om duidelijk redenen van inkomsten verbetering, massaal bezwaren in te dienen.

    Roelf

    Reactie door R. van Bergen — september 23, 2013 @ 10:36 am

  3. Bovenstaande behoeft correctie. Het gaat om WOB verzoeken. Het gaat dus niet om bezwaarschriften. Men bedenkt een onzinnige vraag, bijvoorbeeld hoeveel ambtenaren zijn er bij de gemeente in dienst en kunt u dat uitsplitsen naar taak en functie en men dient dat, kennelijk in vereniging met anderen, in. Dat doet men met variërende nauwelijks ter zake doende vragen en de werkdruk voor een ambtenaar die dit moet verzorgen neemt zo toe dat er niet binnen de termijn wordt geantwoord en dan is het kassa voor die mensen die dus niet op tijd antwoord hebben gekregen en vangt men de boete die door de belastingbetaler moet worden opgebracht. Het vermoeden bestaat dat men die baten dan onderling verdeelt onder alle deelnemer in zo’n WOB verzoek actie.

    Roelf

    Reactie door R. van Bergen — september 29, 2013 @ 10:58 am

  4. Altijd makkelijk over andermans afwaardering te oordelen dat het allemaal wel meevalt. Nimby en niet zeuren dat anderen met hun tengels in jouw portemonnee zitten te graaien. Mondhouden en het valt allemaal wel mee. Want het gros heeft er tenslotte ook geen last van. Dus nimby, mondje toe en machteloos en lijdzaam accepteren.

    Reactie door Die het betreft. — februari 2, 2014 @ 10:46 pm

  5. In Houten is de schade dat de windturbines (150 meter hoog) er überhaupt komen, terwijl de Raad van State in 2007 het bestemmingsplan vernietigde. Het landschappelijk zicht is daarmee vervlogen.

    Het RIVM concludeerde in 2009 in haar rapport dat 19% van omwonenden bij huidige geluidsnormen ‘ernstig gestoord’ zouden worden door het geluid, lees: gestoord in de nachtrust.

    Verder concludeert het RIVM dat windturbinegeluid 9x meer hinderlijk is voor mensen (door het type geluid) dan geluid van verkeer. Voor windmolens geldt een max van 47dB(A), voor de Rondweg in Houten 53dB(A). Dat is niet echt 9x minder…

    Reactie door Maurice — juli 18, 2014 @ 11:58 pm

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl