Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

maandag 8 juli 2013, 22.30 uur – paulus
Categorie: op pad, ruimtelijke ordening, wonen

werkbezoek Welbions

Samen met mijn medewerker Wouter Groot Koerkamp en de SP-gemeenteraadsfractie Hengelo bezocht ik op 1 juli de Hengelose corporatie Welbions. We bekeken een aantal herstructureringsprojecten: Berflo Es, Veldwijk Zuid, Klein Driene en Hengelose Es. En natuurlijk bespraken we de gevolgen van het kabinetsbeleid, in het bijzonder de verhuurderheffing, voor deze corporatie.


bij het herstructureringsproject Berflo Es keerde een opvallend hoog aantal van de oorspronkelijke bewoners terug na nieuwbouw, met name door de lage huren, vanaf €450.

Welbions is een tamelijk grote corporatie (12.900 woningen), uitsluitend werkzaam in de gemeente Hengelo (Ov). Een degelijke club, zonder kerstboom aan dochter-BV’s, die de laatste jaren zeer actief was bij de transformatie van een aantal Hengelose wijken. Aanvankelijk vooral via sloop/nieuwbouw, de laatste tijd -mede onder invloed van pleidooien van de lokale SP- ook via renovatie, samenvoeging, groot onderhoud, hergebruik. De huren liggen 3% onder het gemiddelde van de referentiecorporaties. De personeelsformatie is vrij groot in relatie tot het woningbestand (1,3FTE/100 woningen), wat grotendeels verklaard wordt door het grote aantal herstructureringsprojecten en onderhoudspersoneel (voor het klein onderhoud) in eigen dienst. Daar gaat nu overigens onder invloed van de verhuurderheffing wel het mes in gezet worden.

Hengelo heeft een redelijk stabiele bevolkingsomvang (in het omringende platteland is er veelal sprake van krimp), maar het aantal huishoudens neemt nog steeds toe. Dat zijn vooral 1+2 persoonshuishoudens, waarbij de groei van eenpersoons 70+ huishoudens procentueel het spectaculairst is.

Sinds enige tijd wordt de huur bij mutatie bepaald via de Welbions-formule. Daarbij varieert de vraaghuur als percentage van de maximale wettelijke huur tussen 65 en 90%. Het percentage wordt bepaald door twee factoren: de woontevredenheid van de huurders, die periodiek gemeten wordt door een onafhankelijk bureau. En het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen in een complex. Volgens mij is dit ten principale een goed systeem. Het addertje onder het gras is de gemiddelde huur als alle woningen op basis van dit systeem gewaardeerd zouden worden. Die bedraagt 78% tegen 70% nu. In euro’s betekent dit dat de huur op termijn met €50/maand extra verhoogd wordt. De verhuurderheffing bedraagt ongeveer €60/maand, dat betekent dat Welbions slechts €10/maand uit andere maatregelen (met name efficiency) haalt. Wel wat mager.

Na enkele inleidingen met bijbehorende stevige discussie stapten we op de fiets, met als eerste tussenstop de Berflo Es. In deze buurt is de sloop/nieuwbouwoperatie bijna afgerond. Het is een mix van levensloopbestendige appartementen, ruime eengezinswoningen en een zorgvoorziening met horeca in het hart van de wijk. Zo’n zorgrestaurant zou volgens de taakopvatting van minister Blok zeker niet meer gebouwd kunnen worden door een woningcorporatie. Overigens is het exploitatierisico op dit type voorzieningen de laatste jaren enorm toegenomen, door de snelle wijzigingen van de geldstromen in de zorgsector.

In vergelijking met andere herstructureringswijken is in Berflo Es een relatief groot deel van de oorspronkelijke huurders teruggekeerd, omdat Welbions relatief lage aanvangshuren vraagt, waarmee de mensen over de streep getrokken werden. Bij een kostprijshuur van €850 voor de grote eengezinswoningen bedraagt de aanvangshuur nog geen €500/maand. De keerzijde van de medaille is dat deze korting betaald wordt door de andere huurders van Welbions, want corporaties krijgen geen subsidie meer voor stadsvernieuwingsactiviteiten. Op de lange termijn wordt de prijs/kwaliteit verhouding weer hersteld door de huur bij mutatie op te trekken tot de Welbions-formule.


buurtrestaurant Uit & Zo wordt door Welbions verhuurd aan zorgaanbieder Aveleijn.


zo zag Berflo Es er vroeger uit. De laatste flat wordt op dit moment gesloopt. De sloop is vele maanden vertraagd doordat er eerst flankerende maatregelen genomen moesten worden o.b.v. de Flora en Faunawet. Een beetje merkwaardig als je bedenkt dat deze strook na sloop wordt omgezet in een groenvoorziening, waarbij een oud beekdal hersteld wordt.

De volgende stop is Veldwijk Zuid, een wijk waar Welbions een deel van de woningen die eerst gesloopt zouden worden alsnog gerenoveerd heeft. De gerenoveerde woningen gaan minimaal naar energielabel B. Een deel van de woningen wordt na renovatie verkocht voor prijzen V.O.N. tot maximaal €105.000. In het hart van de wijk is wel gekozen voor sloop/nieuwbouw met typen appartementen en grote nieuwbouwwoningen die in dit gebied nog niet aangeboden werden. Een nieuwbouwwoning van 600m3 inhoud wordt verkocht voor €205.000, minstens 50% goedkoper dan in mijn woonplaats Utrecht.


Veldwijk-Zuid voor …


…en na renovatie

De volgende wijk die we bezoeken is Klein Driene. Een van de specifieke knelpunten in dit gebied is het verouderde en versnipperde winkelaanbod (deels eigendom van Welbions, deels van derden), dat eigenlijk gecentraliseerd zou moeten worden op één locatie. Tot nu toe is het nog niet gelukt om dat plan rond te krijgen.

Bij het woningbezit zet Welbions ook in deze wijk in op een mix van renovatie, samenvoeging en nieuwbouw. De samengevoegde woningen zijn supergroot en relatief betaalbaar, en bedoeld om een nieuwe doelgroep te verleiden om zich in de wijk te vestigen.


woningsamenvoeging: alles aan een zijde van het portiek behoort tot één woning

De rondrit werd afgesloten in de wijk Hengelose Es, gelegen op een bijzonder mooie locatie. Een andere bijzonderheid is de aanwezigheid van een groot aantal split-level flats van het Rotterdamse architectenbureau Van der Broek en Bakema. Door de grootschaligheid van deze flats is er extra aandacht voor het beheer nodig. Ook zorgt de aanwezigheid van verouderde blokverwarming voor veel te hoge stookkosten. Grappig is dat ik rond 1980 samen met de bewonerscommissie Echternachlaan in Eindhoven actie gevoerd heb voor energiebesparing in een vrijwel identiek complex van hetzelfde architectenbureau. Daar hebben we toen met betrekkelijk simpele maatregelen het energieverbruik gehalveerd. In 2011 is het complex compleet gerenoveerd.

Welbions verwacht dat ze door de verhuurderheffing van minister Blok, maar wellicht nog wel meer door het inperken van het taakveld, in de toekomst nauwelijks meer ruimte heeft voor de integrale aanpak van de Hengelose wijken met een hoog aandeel huur. Vandaar dat de corporatie ook graag meewerkte aan een afsluitend huurdebat georganiseerd door de SP afdeling Hengelo, waarbij we de huurders informeerden over wat hun boven het hoofd hangt.

Reageren? »

Reageren?

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl