Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

maandag 24 juni 2013, 20.47 uur – paulus
Categorie: energie & klimaat, wonen

De Stroomversnelling

Afgelopen donderdag zetten de directeuren van vier grote bouwbedrijven (BAM, Dura Vermeer, Volker Wessels en Ballast Nedam), van zes woningcorporaties (Portaal, Woonwaard, Lefier, Stadlander, Tiwos, Wonen Limburg) en minister Blok hun handtekening onder een convenant met de wervende titel de stroomversnelling. Doel is om in drie stappen een industriële productie van 100.000 energie-neutrale woningrenovaties per jaar op gang te brengen. Als dat lukt neem ik mijn petje af.

Er zitten een aantal goede ideeën achter het plan van de bouwbedrijven en de corporaties.

Allereerst het idee van een conceptuele, industriële aanpak. De gedachte dat zo’n aanpak veel goedkoper en kwalitatief beter is dan de klassieke projectgerichte renovatie is merkwaardig genoeg nog niet breed geland in politiek Den Haag. Zo denkt de tijdelijke commissie huizenprijzen (cie.Verhoeven) dat particulier opdrachtgeverschap (de ultieme vorm van iedere keer opnieuw het wiel uitvinden) leidt tot lagere bouwkosten. No way, Kees.

Een tweede goede gedachte is het centraal stellen van de woonlasten op de langere termijn in plaats van de aanvangshuur. De stroomversnelling gebruikt de vermeden energiekosten ter financiering van de (zeer prijzige) renovatie. Complicerende factor is dan wel dat de energiekosten bij identieke woningen door verschillen in bewonersgedrag en samenstelling van het huishouden een factor vijf of meer kunnen verschillen, terwijl de uitgaven voor al die woningen vanwege de industriële aanpak vrijwel gelijk zijn.

Een derde interessante idee achter de Stroomversnelling is de integrale verantwoordelijkheid van de bouwcombinatie voor ontwerp, aanleg, financiering en langjarig onderhoud van de woningschil en de installaties. Dat heet DBFM(O), vereist ook grote deskundigheid bij de corporatie, maar zou in deze context een goede contractvorm kunnen zijn. Ik zeg kunnen omdat DBFMO zowel een potentiële goudmijn als een slangenkuil is.

Tot zover de lof. Nu de kanttekeningen. Een renovatie tot nulenergiewoning kost nu nog €100.000. Volgens de bouwbedrijven kan dat door een industriële aanpak omlaag naar €60.000-70.000. Laten we eens rekenen met €65.000/woning en een rendement van 5,25%. Dat laatste is een eis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als de corporatie al €10.000 gereserveerd heeft voor groot onderhoud (aanname) moet de rest van de investering gedekt worden uit de bespaarde energie- en onderhoudskosten. 5,25% van €55.000 is €2.860 per jaar, of €238/maand. Ik waag zéér te betwijfelen of een gemiddelde besparing van €238 per woning per maand op energie en onderhoud reëel is. En als dat niet reëel is: wie gaat dan het tekort bijpassen? Zoals gewoonlijk: de huurder?

Tweede kanttekening: zoals eerder gesteld lopen de reële energieverbruiken van huurders zeer uiteen. Dat blijft ná de renovatie ook zo, maar wordt versluierd door de financieringsconstructie, waarbij de grootverbruikers een deel van hun “winst” afstaan aan de zuinige huishoudens. Op zich valt daar wel wat voor te zeggen. Maar ik voorspel dat de grootverbruikers door deze constructie nog veel méér energie (met name elektriciteit) gaan gebruiken. Het is immers “gratis”. Dat heet rebound effect en is al eens zeer helder in kaart gebracht door het Rathenau instituut. Gratis stroom bestaat echter niet, dus ik voorspel dat dit een achilleshiel van het stroomversnelling concept is.

Per saldo blijf ik voorlopig concluderen dat het stroomversnelling concept in de huidige uitwerking bij de meeste huurcomplexen te duur is en in ieder geval een slechtere prijs-prestatie-verhouding heeft dan het (conceptueel, industrieel) verbeteren van de energieprestaties van gebouwdelen in combinatie met natuurlijke onderhoudsmomenten. Een andere optie is het met twee labelstappen verbeteren 10x zoveel huurwoningen tegen €6.000/woning, zie het verslag van mijn werkbezoek bij Bargmann & van Ek. Zo’n aanpak levert vanaf dag 1 een verlaging van de woonlasten op, waarvan bovendien nog eens 10x zoveel huurders profiteren dan de high end strategie van de nul-energie-woning.

Toch hoop ik in dit geval dat ik ongelijk krijg, want ik vind dat de initiatiefnemers van het project lef hebben en met hun industriële aanpak wel op de goede lijn zitten.

5 reacties »

  1. Een IRR van 5,25 is toch heel wat anders dan het sommetje wat je hier boeven maakt Paulus. Misschien is het verstandig dat we je eerst de essentie van de businesscase komen uitleggen voordat je zelf dit soort conclusies trekt.

    Je denkt toch niet dat mensen die een half jaar aan het concept gewerkt hebben al deze vragen niet geadresseerd hebben. Dat zou erg kortzichtig zijn.

    Kom dus graag bij je langs zodat je snel een correctie op je veronderstellingen kunt plaatsen.

    GR Jan WIllem van de Groep

    Reactie door Jan Willem van de Groep — juni 24, 2013 @ 9:19 pm

  2. Nu slechts twee stappen labelsprong betekent voorlopig geen maatregelen meer aan deze woningen. Gemiste kans dus: Het is beter de woningen direct klaar te maken voor energienotanul volgens idee van Stroomversnelling, waarbij de basis is: maximale kwaliteit in de thermische schil. Daarmee ontstaat een robuuste gebouwschil die weer tientallen jaren mee kan kan en waarbij reductie van de energievraag voorop staat!

    Reactie door Gerton Starink — juni 25, 2013 @ 9:59 am

  3. christmas messages…

    Weblog Paulus Jansen » De Stroomversnelling…

    Trackback door christmas messages — september 7, 2016 @ 10:35 am

  4. indiabix aptitude calendar formulas…

    Weblog Paulus Jansen » De Stroomversnelling…

    Trackback door indiabix aptitude calendar formulas — november 25, 2016 @ 11:00 am

  5. benefits green tea matcha…

    Weblog Paulus Jansen » De Stroomversnelling…

    Trackback door benefits green tea matcha — december 22, 2016 @ 2:11 pm

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl