Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

zaterdag 5 januari 2013, 12.27 uur – paulus
Categorie: in de media, wonen

Laat ook modale inkomens zorgeloos wonen

(opinieartikel Eigen Huis magazine, januari 2013)

Ongeveer 40% van de Nederlandse huishoudens woont in een huurwoning, 30% huurt van een woningcorporatie. In het verleden kregen huurders die graag hun woning wilden kopen vaak nul op het rekest. Op dit moment willen veel corporaties juist graag -om financiële redenen- van hun woning af, maar is de belangstelling van huurderszijde minimaal. Hebben zij gelijk?

Als SP vinden we dat de overheid in zijn wonen-beleid eigendomsneutraal moet zijn: de keuze voor huren of kopen is aan de woningzoekende. Daarin wijken we af van de meeste politieke partijen die de eigen woning superieur vinden aan de huurwoning. De meeste wetenschappelijke onderzoeken hebben daarvoor nooit bewijs kunnen leveren. Als koopcomplexen er beter bij staan dan huurcomplexen wordt dat verklaard door sociaal-economische verschillen tussen de bewoners. Als de inkomens en opleiding van de bewoners gelijk zijn is ook de sociale structuur in de wijk vergelijkbaar.

Huren is gewoonlijk interessant voor jongeren, die nog niet gesetteld zijn, voor benedenmodale inkomen, voor iedereen die nog onvoldoende eigen vermogen heeft opgebouwd en in toenemende mate ook voor ouderen die geen zin meer hebben in de zorg voor het onderhoud van hun huis of hun opgebouwde vermogen te gelde willen maken. In andere situaties zal kopen vaak een betere optie zijn, met name als je nog lange tijd op de plek van je keuze wilt blijven wonen.

De laatste jaren ontdekken mensen die met een bescheiden inkomen een huis gekocht hebben dat die niet alleen rozegeur en maneschijn is. De waarde van de woning gaat niet alleen omhoog, maar kan ook dalen. Onderhoud is duurder dan de meeste mensen zich realiseren. De gemiddelde woningcorporatie geeft €1.500 per jaar uit aan onderhoud en eens in de 30-40 jaar moet een huis gerenoveerd worden. Dat kost al snel €50.000. Wat er gebeurt als je dat geld niet besteed zie je in de “spikkelwijken”, waar in het verleden huurwoningen verkocht zijn. Als de corporatie zijn resterende bezit renoveert kunnen of willen een aantal eigen woningbezitters niet meedoen. Er ontstaan rotte kiezen en de wijk komt in een negatieve spiraal terecht.
Zeker bij appartementencomplexen ben je als bewoners sterk afhankelijk van de slagkracht van de vereniging van eigenaren. Als die slagkracht ontbreekt, omdat een deel van de eigenaren niet de finaEnciële middelen heeft om mee te doen met noodzakelijke investeringen is dat knap vervelend voor de andere bewoners.

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat zorgeloos eigen woningbezit ook voor modale inkomens mogelijk is en blijft?

Allereerst door ervoor te zorgen dat mensen pas kopen als ze het ook echt kunnen betalen. De situatie in onze buurlanden Duitsland en België laat zien hoe dat moet: daar koop je pas een huis als je 20% “eigen geld” hebt. De Duitse overheid stimuleert fiscaal het bouwsparen onder jongeren. Dat is veel verstandiger dan het stimuleren van zo groot mogelijke hypotheekschuld, zoals in Nederland jarenlang gedaan is.

Een tweede aandachtspunt is de verbetering van de kwaliteit van verenigingen van eigenaren. Wat mij betreft zou de VvE niet alleen verplicht moeten zijn in appartementencomplexen, maar ook in uitgeponde laagbouwcomplexen van woningcorporaties. Zo leg je de basis voor goed collectief onderhoud van de woningschil en de installaties. De wettelijke verplichting voor VvE’s om een onderhoudsfonds te hebben moet geconcretiseerd worden via een bodempercentage aan jaarlijkse dotatie in dit fonds.

Een derde verbeterpunt is de wettelijke regeling van het woningbeheer in complexen die deels uit huur- en deels uit koopwoningen bestaan. Het kan handig zijn als in dergelijke gevallen een deel van het onderhoud gezamenlijk gedaan wordt. Maar aan de andere kant moet beter geregeld worden dat de verhuurder geen misbruik maakt van zijn dominante positie in de vereniging van eigenaren.

De overheid zou collectieve investeringen in woningverbetering -zoals isolatie- fiscaal kunnen stimuleren. Daar kunnen middelen voor vrijgemaakt worden door het aftoppen van de nu nog onbeperkte hypotheekrenteaftrek boven €350.000.

Een vijfde verbeterpunt is de ontwikkeling van een wettelijk verplichte verzekerde garantie voor nieuwbouw, ter vervanging van de huidige bouwvergunningtoets door de gemeente. Voor een doorsnee nieuwbouwwoning betaal je €4.500 leges voor een bouwvergunning, terwijl die geen enkele garantie geeft dat je woning ook écht aan de wettelijke eisen voldoet. Het SP-voorstel bespaart kosten en vergroot de bescherming van de koper van woningen tegen een kat in de zak.
Een volgende stap zou kunnen zijn dat bouwbedrijven bij de verkoop van woningen een optioneel onderhoudspakket aanbieden, te vergelijken met de 20.000km beurt voor je auto.

Voor bestaande woningen zou het handig zijn als er een woningdossier komt, dat geregistreerd staat bij het kadaster. Je moet dan denken aan gegevens over de fundering, asbest, oude aankoopkeuringen e.d. Met name eigen woningbezitters met een modaal of lager inkomen komen snel in de problemen door verborgen gebreken. Het vervangen van een verrotte houten paalfundering kost al gauw meer dan €50.000. Vitale informatie over de bouwtechnische staat van een woning moet daarom zorgvuldiger bewaard worden.

Voor veel mensen is een eigen huis een groot ideaal. De overheid kan hen behoeden voor financiële risico’s door een verstandig fiscaal beleid, door sparen te stimuleren en door collectief beheer en onderhoud eenvoudiger en aantrekkelijker te maken. Op die manier wordt een eigen woning weer een zorgeloze investering in plaats van een financiële molensteen om je nek.

10 reacties »

  1. “Als SP vinden we dat de overheid in zijn wonen-beleid eigendomsneutraal moet zijn: de keuze voor huren of kopen is aan de woningzoekende.”

    Maar daarin wijk je niet af met dat waar de corporaties nog niet zolang gelden in Ster reclames aan de weg timmerden “Huren kan een heel goede keuze zijn”. En dat werd zeker niet gerelateerd aan een inkomen, maar wel als een reële keuze versus kopen.

    Roelf

    Reactie door R. van Bergen — januari 5, 2013 @ 3:34 pm

  2. Ik vraag mij af waar gaat dit naar toe ?, je kan mensen toch zomaar niet dwingen om bv 10 % meer huur te betalen , voor een huis waar ze al meer als 30 jaar wonen , laat de mensen met rust , die paar jaar dat ze nog hebben.Wij leven toch in een vrij land of niet ? , als dit bv in Rusland gaat gebeuren , moet je ze hier eens horen , maar hier is het bijna nog erger. Bedankt VVD en niet vergeten de PVDA , die waren er toch voor de gewone man ?, verleden tijd . Waarom moet de huurder bloeden voor problemen die zij niet veroorzaakt hebben , er moest toch veel eigenhuisbezit zijn , het zijn luchtkastelen geworden , het kon niet op , verbouwing hier , nieuwe auto daar , caravan , en nu komt de rekening , en die mag de huurder betalen , ik dacht het niet.

    Reactie door Jan 1 — januari 5, 2013 @ 4:48 pm

  3. “Als SP vinden we dat de overheid in zijn wonen-beleid eigendomsneutraal moet zijn: de keuze voor huren of kopen is aan de woningzoekende.”

    En toch begrijp ik dit niet. Het socialistisch gedachtengoed keert zich juist af van vervreemding van arbeid en eigendom. Het is niet tegen eigendom, zolang deze persoonlijk is, maar vindt dat het product van arbeid eigen moet zijn. Dat geldt dus ook voor je huis. Een echte socialist zou juist moeten vinden dat iedereen een koophuis heeft, als eigen en eerlijk product van de arbeid die je erin stopt. Bij huren is het huis nooit van jezelf en gaat je geld naar een eigenaar die de winst ervan opstrijkt. Juist iets waar het socialisme van gruwt (vervreemding), en iets wat aan de orde van de dag is (salarissen bij woningcoöperaties en huurprijzen private sector). Een echte socialist vindt dat iedereen een eigen huis moet kunnen hebben.

    Reactie door Albert-Jan — januari 5, 2013 @ 9:58 pm

  4. @Roelf,
    Huren kán inderdaad een prima keuze zijn: voor jongeren die nog niet gesetteld zijn, voor ouderen die geen zin hebben in de sores van het onderhoud, en natuurlijk voor de aanzienlijke groep huishoudens die een koophuis (inclusief alle bijkomende kosten) niet kunnen betalen.

    @Albert-Jan
    Ik wordt altijd wat schichtig als mensen gaan zeggen wat ik als socialist zou moeten vinden. Volgens mij zijn huren en kopen beide woonvormen met een bestaansgrond. Jouw suggestie dat huren gelijk staat aan uitgebuit worden is geen automatisme. Er zijn veel woningcorporaties die prima functioneren en iedere verdiende cent herinvesteren in hun kerntaak. Tenslotte wil ik nog wijzen op het Duitse fenomeen van de Genossenschaften, een combinatie van huren en kopen, die onderstreept dat jouw redenering niet klopt.
    De essentie van het standpunt van de SP is dat er geen superieure beheervorm voor woningen is en dat de overheid dus niet via zijn beleid een beheervorm (de eigen woning) moet bevoordelen.

    Reactie door Paulus — januari 6, 2013 @ 1:16 pm

  5. Allereerst zeg ik niet dat huren totaal geen bestaansgrond heeft. En ook daarin stimuleert de overheid overigens. En voor bepaalde gevallen is huren prima (studenten, ouderen). Maar ik ben van mening dat huren juist geen sociale oplossing is, en dat dus de balans tussen huur/koop wel ten gunste van koop moet zijn. Huren vervreemd van het eigendom. Deze vervreemding in de praktijk stimuleert niet tot verbetering en investering in de woning. En er zullen zeker goede voorbeelden zijn van coöperaties, maar ik herinner mij nog goed de exorbitant hoge huurprijzen die ik de eerste 7 jaar van mijn tijd in Utrecht heb moeten betalen. Nu betaal ik minder, en woon ik groter. Geld wat gewoon verdween in de zakken van huurbazen. Allerminst sociaal. Mensen hebben in mijn ogen niet alleen het recht op een woning, maar op een eigen woning, waar ze zich met hart en ziel thuis voelen. Tot slot. Juist bij de Genossenschaften staat eigendom centraal, de weg ernaar toe is er 1 van samenwerken en delen. Een mooi principe.

    Reactie door Albert-Jan — januari 6, 2013 @ 4:42 pm

  6. @5 Albert Jan

    Mooi dan is er dus bij jou geen controverse Huren-Eigendom. Maar die contoverse wordt wel gesuggereerd door de neo-liberalen. Het eigen woning bezit wordt door hen, in bedekte termen dat dan weer wel, gefrustreerd door het huren en dus moeten “sommige” huurders met financiële dwang verplicht worden om te kopen.

    En het maakt die neo-liberalen niet uit of die huurder dat zelfs maar kan. Zij bepalen bij welk inkomen je scheef woont en kijken zelfs niet naar flankerende omstandigheden, zoals bijvoorbeeld ooit woning eigenaar en door scheiding opeens verplicht verkoper, en vaak met het nemen van verlies. Een hoge alimentatie betalen zodat huren zelfs een krim kan zijn, en dat moet dan ook nog eens 12 jaar lang. Geld weg, onvoldoende rest inkomen om behoorlijk et sparen, geen mogelijkheid, ook al zou je willen om zelfs maar opnieuw een huis te kopen. En dan wordt je na die 12 jaar AOW’er, ja moet van je pensioen het aan je ex toekomende deel afdragen, terecht overigens want ook zij heeft daaraan mee gewerkt, maar je staat er wel weer een beetje beter voor. Alleen je bent te oud om te kopen, als je dat al zou willen.

    En dan drukken die neo-liberalen hun asociale denkbeelden door. Je kunt opeens je huur niet meer opbrengen en je kunt ook niet kopen. Waar eindigd dan die bejaarde? In elk geval zie ik voor de zekerheid al om naar een stevige kartonnen doos waar ik met mijn echtgenote van 71 binnenkort onze laatste levensdagen kunnen gaan slijten. Eigenlijk ben ik ook nog mantelzorger, maar wie maalt daar om had ik maar niet moeten gaan scheefwonen. Zo zit dat volk van de VVD en de makelaars en de notarissen en de banken en het komt mij voor ook de vereniging eigenhuis in elkaar.

    ( ben nog boos omdat ik door een milieufederatie was overgehaald om deel te nemen aan een veiling van energieleveranciers en achteraf bleek dat ik ook nogeens lid was geworden van Eigenhuis, en een leverancier van groene stroom kreeg die een dochter was van Essent die met de winst nieuwe vuile kolencentrales aan het bouwen is).

    Mij is dus duidelijk dat jij die controverse niet ziet en daar ben ik blij om, verandert niets aan de neo-liberale hetze tegen zogenaamde scheefwoners.

    Roelf

    Reactie door R. van Bergen — januari 6, 2013 @ 8:44 pm

  7. @Roelf
    ik snap je frustratie. Gelukkig ben ik alles behalve een (neo-)liberaal ;-)
    (hoewel ook geen socialist in de gangbare betekenis van het woord)

    dwang is nooit goed, en er zijn talloze situaties waarin huren beter is dan kopen, zoals bij tijdelijk wonen, of wanneer er geen uitzicht is om op termijn een woning voor langere tijd te financieren, zoals bij ouderen het geval is. Mijn leeftijd is 35 en ik zie veel jonge gezinnen om mij heen die nu graag zouden willen kopen, maar dat niet kunnen en moeten blijven huren.

    Reactie door Albert-Jan — januari 7, 2013 @ 8:56 pm

  8. Ik denk dat dit protest niets uithaalt , dit land is ziek gemaakt door de regering , en het zal alleen maar erger worden. Ik heb totaal geen vertrouwen meer in de politiek , ze beloven je alles maar ze pakken je dubbel en dwars terug. Als ze in Brussel maar goed op de foto staan , dat is het enige wat telt.

    Reactie door Jan 1 — januari 10, 2013 @ 8:41 am

  9. De “Volkspartij voor Vuilspuiters en Demagogie” en de “Partij voor de Afpakkers” regeren in dit land, want ze vinden dat de mensen die tegen elkaars standpunt gestemd hebben tot elkaar veroordeeld zijn.
    Wat is erger scheefwonen of scheefdenken?
    Wie kan je nog vertrouwen?

    Reactie door Ruud van der Kroft — januari 11, 2013 @ 10:36 am

  10. Gisteren bericht gekregen dat mijn VUTuitkerinkje € 64 minder wordt , samen met de scheefwoner belasting kan dit in 1 maand € 100 meer worden, hoezo koopkrachtplaatje ?.Is dit ook nivelleren ?.

    Reactie door Jan 1 — januari 20, 2013 @ 8:14 am

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl