Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

maandag 12 november 2012, 11.56 uur – paulus
Categorie: wonen

Fact check: ‘woningcorporaties krijgen er ongenadig van langs’

Twee weken na de publicatie van het regeerakkoord beginnen de landelijke media in de gaten te krijgen dat de sociale huursector het onder paars nog zwaarder gaat krijgen. ‘Woningcorporaties krijgen er ongenadig van langs.’ kopt de Volkskrant boven een uitgebreide analyse in de krant van 10 november. Helaas is die analyse imcompleet en deels onjuist.

Het artikel opent met de zinnen: ‘Ze voelden al nattigheid. Uit de verkiezingsprogramma’s bleek dat alle grote partijen woningcorporaties een extra heffing wilden opleggen van honderden miljoenen euro’s per jaar.’

Onjuist. Onder Rutte-I was al besloten tot een verhuurdersheffing van €760 miljoen per jaar, die stapsgewijs vanaf 2014 ingevoerd zou worden. In het Kunduzakkoord ging de invoering een jaar naar voren. In het verkiezingsprogramma’s van de VVD werd deze heffing verhoogd met €800 miljoen, in dat van de PvdA met €750 miljoen. SP en PVV draaiden juist de verhuurdersheffing van Rutte-I terug. Ook het CDA draaide de verhuurdersheffing van Rutte-I terug, maar die partij liet de corporaties voortaan de volledige uitgaven voor huurtoeslag betalen. Die uitgaven liggen boven de €2,5 miljard per jaar, nog meer dus dan de verhuurdersheffingen van Rutte-I en Rutte-II bij elkaar. D66 tenslotte liet de verhuurdersheffing van Rutte-I intact, maar verhoogde deze niet.

Conclusie: de verkiezingsprogramma’s van de grote partijen liepen voor wat betreft de verhuurdersheffing zeer uiteen, maar opmerkelijk genoeg lagen juist de programma’s van VVD en PvdA op dit punt dicht bij elkaar. Zó dicht, dat de uiteindelijke extra heffing in het regeerakkoord €1.190 miljoen/jaar bedraagt, in plaats van €800 (VVD) of €750 (PvdA). Een beschamende zaak voor een sociaaldemocratische partij. Misschien dat de Volkskrant dat onder het tapijt wilde vegen?

‘Logisch dus dat politici dachten dat het geld bij de corporaties tegen de plinten op klotst.’ [n.a.v. overbetaalde directeuren en Vestia affaire].
Zo denken de meeste mensen -inclusief de huurders- erover. Maar de insiders, waaronder je in ieder geval de woordvoerders wonen en de onderhandelaars van VVD en PvdA mag rekenen, weten wel beter. Die lazen bijvoorbeeld in het financieel meerjarenperspectief corporatiesector 2011-2010 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting dat de solvabiliteit (“kapitaalkracht”) van de woningcorporaties o.b.v. het beleid van Rutte-I inclusief het Kunduzakkoord (de zg. “centrale variant”) al zou terug lopen van ruim 29% (2012) naar ruim 22% (2020). Dat is een snelle vermindering van de financiële slagkracht, waarover het CFV zegt: “Ondanks de daling van de solvabiliteit is het algemene beeld dat uit de centrale variant naar voren komt , dat de sector tot 2020 nog voldoende solvabel blijft. Wel is de ontwikkeling van de solvabiliteit minder gunstig dan in het vorige meerjarenperspectief. Binnen de corporatiesector is er bij individuele corporaties de nodige spreiding rondom de solvabiliteit. Een sectorale solvabiliteit die tot 2020 hoger is dan 20%, betekent daarom niet automatisch dat alle corporaties in 2020 gezond zijn.”

Het CFV heeft in zijn jaarlijkse sectorstudie ook nog een “slecht weer” variant doorgerekend. Daarin werd uitgegaan van hetzelfde beleid, maar van een nominale rente die 1% hoger en een inflatie die 1% lager is. Samen zorgt dat voor de stijging van de reële rente met 2%. In deze variant daalt de gemiddelde solvabiliteit van de sector tot 16% in 2020. Als het gemiddelde al onder de bedrijfseconomisch wenselijke waarde is lijkt het mij niet zo onlogisch om te concluderen dat bij de slecht weer variant flink wat corporaties in 2020 al zwaar in de problemen zitten of zelfs het loodje gelegd hebben.
Dit wisten de onderhandelaars en desondanks hebben ze de verhuurdersheffing verhoogd. Niet met €800 of €750 miljoen/jaar, zoals in hun verkiezingsprogramma’s stond, maar met €1.190 miljoen/jaar. Als je dat doet terwijl je weet dat het geld helemaal niet tegen de plinten klotst heb je als doel om de woningcorporaties zo snel mogelijk in de geschiedenisboeken bij te schrijven. Dat de VVD dit wil is oud nieuws, dat de PvdA nu ook op die lijn zit is nieuws. Dat de Volkskrant meegaat in de verspreide politieke mist is naief.

Het droevigst wordt ik echter van het ontbreken van het perspectief van de huurders en woningzoekenden in het artikel. Waartoe leidt dit beleid voor de mensen waar het allemaal om begonnen was? Hoe is het mogelijk dat Nederland zijn sociale huisvesting, waar de rest van Europa stinkend jaloers op was, in twintig jaar tijd om zeep helpt? En hoe is het mogelijk dat de sociaaldemocratie zich laat inzetten als aanhangwagen van de VVD, in plaats van samen met de SP te strijden voor het revitaliseren van de sector, het uitbannen van de excessen en het versterken van de positie van de huurder? Een artikel dat ook antwoord geeft op die vragen maakt de analyse compleet.

10 reacties »

  1. Het interessante is dat de PvdA nu haar wethouders in stelling brengt om een even opmerkelijk als bizar plan voor te stellen, namelijk de particuliere verhuurders helpen om het werk wat de corporaties nu doen over te nemen. http://www.telegraaf.nl/binnenland/21063879/__Karakus_vreest_wachtlijsten_huurwoningen__.html
    Een omslachtige oplossing voor een probleem dat ze zelf hebben veroorzaakt..

    Reactie door Fetse — november 12, 2012 @ 12:59 pm

  2. @Fetse,

    Dit is het Duitse model, dat ook door de VVD bepleit wordt. Daarin verliezen de corporaties hun bijzondere non-profit status, ze worden feitelijk verhuurder als ieder ander. Dus commercieel.

    Reactie door paulus — november 12, 2012 @ 1:34 pm

  3. Beste Paulus,
    Als respectabele volksvertegenwoordigers de VK verwijten iets onder het tapijt te vegen (nota bene om de PvdA een genoegen te doen) moet ik wel even reageren. Ik heb om stillistische redenen niet de namen van alle partijen genoemd die maximaal bij de woboco’s wilden korten. Dat waren CDA, PvdA en VVD. Daarmeee kon je, als corporatie, op het moment dat Keuzes in kaart verscheen wel op je klompen aanvoelen dat er een pittige extra heffing zou volgen.
    Ik begrijp dat je het niet leuk vindt dat ik de SP niet tot de grote partijen heb gerekend. Daar kun je over twisten. (Vast staat dat PvdA en VVD nu aanzienlijk grotere partijen zijn dan alle anderen.) Maar ik vind het tamelijk zurig om dan te gaan suggereren dat ik dat met opzet gedaan heb om de PvdA te ontzien. Ik ben beter van je gewend, zal ik maar zeggen.
    Over de plinten en het geld heb je natuurlijk gelijk. Het rapport van CFV heb ik zelf in de krant begschreven. Ik wilde maar aangeven dat de corporaties er niet best op stonden door al die incidenten. Overigens waren de partijen zich daarvan wel bewust (zie ook de passage uit Keuzes in kaart die ik begin van het stuk aanhaal) maar dachten zij natuurlijk de corporaties door huurverhogingen genoeg ruimte te geven om de heffing op te brengen.
    Het perspectief van de huurder ontbreekt volgens mij niet. Er staat dat de scenario’s ervan uitgaan dat corporaties niet meer aan huurmatiging kunnen doen (wat ze nu wel doen) en dat zij geen nieuwe woningen kunnen bouwen. Ook wordt in de laatste zin (tamelijk belangrijk in een analyse) verwezen naar ‘de woningmarkt’, huurders en kopers dus.
    Jij wil natuurlijk dat ik schrijf dat huurders genadeloos gepakt worden. Probleem is alleen dat we het niet precies hoe dat zit. Zie mijn stuk vandaag. De nieuwe regels zijn nog op vele punten onduidelijk. In grote delen van Nederland kunnen huurders zelfs een huurverlaging verwachten als de plannen doorgaan. Ik hoop Stef Blok er snel over te ondervragen.

    vriendelijke groet,
    Tjerk GvW
    De Volkskrant

    Reactie door Tjerk GvW — november 13, 2012 @ 2:16 pm

  4. Ik wil slechts één zekerheid: dat er een vorm van huurbegrenzing is, hetzij door het systeem met huurpunten, hetzij door een percentage van de WOZ-waarde. Het regeerakkoord hint erop dat de huurbegrenzing los wordt gelaten voor huurders met een gezinsinkomen van 43.000 Euro en de huren dus maximaal mogen worden verhoogd, ook al was er geen sprake van scheefwonen en zat de huur al op het maximum wat de woningcorporatie mocht vragen. Daar zit een heel groot en mogelijk fataal afgrond voor veel huurders.

    Reactie door Marcel Mourmans — november 13, 2012 @ 5:45 pm

  5. @3 Tjerk,
    De huur gaat NERGENS verlaagd worden tgv het 4,5% plafond: Read my lips!
    Als je met grote partijen alleen VVD en PvdA bedoelde, lag het bijzonder voor de hand om dat te benoemen. Het zijn er immers maar twee, die bovendien de coalitie vormen. Nu wordt volkomen ten onrechte de suggestie gewekt dat de SP, die sinds jaar en dag gewaarschuwd heeft voor de gevolgen van de verhuurdersheffing, een pot nat is met VVD en PvdA. Overigens: dank voor je reactie, zand erover.

    @4 Marcel,
    Mijn interpretatie van het regeerakkoord is dat er een vorm van maximale huurgrens blijft bestaan, maar zeker weten we dat pas na de behandeling van de wet die de huurverhoging gaat regelen.

    Reactie door paulus — november 13, 2012 @ 6:13 pm

  6. @Tjerk GvW #3

    U schrijft dat het onduidelijk is wat de gevolgen zijn voor huurders. Maar zelfs al zouden – wat onwaarschijnlijk is, zoekt u maar eens na wat Jacques Monasch daarover al heeft gezegd – de huren in krimpgebieden dalen vanwege de WOZ-grens: het staat vast dat de huren in de aangename woongebieden in de loop van 28 jaar (de tijdshorizon van dit beleid) minimaal met 50 procent stijgen bovenop de inflatie; voor woningen waar mensen in zitten met 33.000 euro bruto inkomen of meer, gaat dit nog veel harder.

    Een kleine, eenpersoons-huurwoning van 450 euro in Amsterdam schiet aldus over de liberalisatiegrens heen van 665 euro. Terzijde: men moet dan nog maar zien of de belofte van Jacques Monasch dat die grens (stijgend met de inflatie, neem ik aan) echt de maximale huur is, stand houdt.

    Kortom: bijna _alle_ huurwoningen in de meer gewilde, prettige woongebieden van dit land worden onbetaalbaar voor mensen met een (heel) laag inkomen: de huursubsidie dekt namelijk maar 65 procent van het deel van de huur boven 361 euro; en wie meer verdient dan 20.025 euro bruto krijgt geen cent huursubsidie.

    Rekent u nou gewoon eens uit hoeveel procent van het inkomen iemand om en nabij het minimumloon of nog ver daaronder (zoals de bijstand) volgens dit beleid aan woonlasten kwijt raakt; idem voor mensen net boven de 20.025 bruto. En maak eens een realistische schatting wat er over blijft aan vrij besteedbaar inkomen als je bij de huur een fair bedrag aan andere vaste lasten optelt. U zult zien dat genoemde groepen de facto worden gedwongen op te rotten naar vervelende buurten – en dan maar afwachten of de huur daar wél betaalbaar is en blijft.

    Dan heb ik het nog niet eens over mensen met ongeveer het minimumloon of minder, zoals veel hurende zzp’ers, die voor rampen en ouderdom méér hebben gespaard dan de huursubsidiedrempel van circa 21.000 euro: zij mogen kiezen: hun huurwoning in een leuke buurt opgeven, of hun spaargeld geleidelijk naar de huiseigenaar overmaken. En dat in tijden dat je, juist ook als kleine zelfstandige, wordt geacht meer te sparen voor zorg enzovoorts!

    Samsom & Rutte draaien een grote sociale verworvenheid van dit land – nog enigszins gemengd wonen van welgestelden en mensen met weinig inkomen in prettige woonregio’s – de nek om. Tel daarbij op dat de woningcorporaties eveneens worden gewurgd. Slotsom: de sociale huursector wordt moedwillig kapot gemaakt.

    En de Volkskrant, c.q. uzelf, interesseert dit – trouwens evenmin als bijna de voltallige media – kennelijk vrijwel geen biet, althans veel te weinig om een eenvoudige, feitelijke analyse in de trant van het hierboven geschetste, te maken en te publiceren.

    Sorry hoor, maar u meent de gevolgen voor honderdduizenden huurders in de relatief gewilde woongebieden – zoals bijna de hele Randstad en het grootste deel van Utrecht en Brabant – voldoende over het voetlicht te brengen door in een laatste zin van een artikel op te merken dat ‘de woningmarkt’ mogelijk in het nauw komt… dat is net zoiets als schrijven over de perikelen van ‘de financiële markt’ zonder concreet in te gaan op de gevolgen voor gedupeerde burgers (denk aan de woekerhypotheken enzovoorts).

    Maar misschien heeft u nog concrete, ‘inzoomende’ en van enige sociaal-voelendheid getuigende artikelen in de pen. Ik hoop het. De Volkskrant is echter onder de heer Remarque zodanig verrechtst, dat uw werkklimaat zulks vrijwel zeker niet stimuleert, vrees ik.

    Reactie door Karel — november 13, 2012 @ 7:21 pm

  7. Beste Karel,

    Je begrijpt me verkeerd (en leest duidelijk de Volskrant niet). Het verhaal over de woningcorporaties was een verhaal over de woningcorporaties. Omdat daar met het onderzoek van Conijn en het regeerakkoord veel over te zeggen was. Ik heb met enkel aangestipt dat dit huurders zwaar gaat raken, maar meer ook niet. Dat wil absoluut niet zeggen dat ik daarmee alles gezegd heb over de huurders.

    Integendeel: ik ben ZEER benieuwd wat dit allemaal gaat betekenen voor huurders. Heb er zo goed en zo kwaad als het ging gisteren ook prominent een groot stuk over in de krant gehad. Maar de kop was veelzeggend: ‘Gevolgen voor huurders nog erg onduidelijk.’ Ook Paulus Jansen erkent dat weer op deze blog. Voorlopig doen we vooral exegese van het regeerakkoord waarin heel veel vage en onduidelijke formuleringen zitten. Het is de vraag wat je daar als huurder nu precies mee opschiet.

    Als journalist kan ik daarbij natuurlijk ook nooit afgaan op een politicus uit de oppositie die zegt: read my lips er komt geen huurverlaging. Hij kan gelijk hebben, maar ik hoor het toch liever eerst van de verantwoordelijke minister en een Kamermeerderheid.

    Als dat alles wat meer duidelijk wordt, zal ik absoluut ook de berekeningen proberen af te drukken waar u om vraagt. Sterker nog, ik onderhoud al contact met de mensen die de berekeningen zullen doen.

    Kortom, er zal de komende jaren nog heel veel over de huurders en huren geschreven worden.

    met vriendelijke groet,
    Tjerk GvW

    Reactie door Tjerk GvW — november 14, 2012 @ 11:23 am

  8. @Tjerk GvW #7

    Bedankt voor uw reactie. Ik ben blij dat u nog zult publiceren over de gevolgen voor huurders. Als journalist moet u alles dubbel checken, dat snap ik, maar voor mij staat het buiten kijf dat wat ik hierboven (#6) heb geschetst voor de meer gewilde woonregio’s, in grote lijnen klopt, zijnde een logisch voortvloeisel van het regeerakkoord. En dat is m.i. een drama. Erg pijnlijk dat de PvdA daar zijn medewerking aan verleent.

    Overigens wat betreft de kans dat huren omlaag gaan in krimpgebieden wegens de nieuwe WOZ-grens: u heeft waarschijnlijk al wel vastgesteld wat Jacques Monasch daarover zegt, maar ter info hier een citaat met link:

    http://tinyurl.com/d7gwbjb
    Tweede Kamerlid Jacques Monasch (PvdA) verwacht overigens geen brede huurverlaging, zo vertelt hij in het FD: ‘Het is niet de bedoeling het bedrijfsmodel van corporaties onderuit te halen.’ Hij pleit voor maatwerk bij het uitwerken van het regeerakkoord. Daarnaast geeft hij aan dat ‘de maatregel met name is bedoeld om te forse huurstijgingen in schaarstegebieden aan banden te leggen.’

    Ook het kaartje bij dit artikel is erg instructief: in één oogopslag zie je dat op een paar dunbevolkte randen van het land na de huren onder de WOZ-grens liggen en in een groot deel van het land zelfs 100 tot 300 euro.

    Ik waardeer het dat u op mijn commentaar bent ingegaan en dat u deze problematiek nauwkeurig gaat belichten. Het gaat om een grootscheepse ‘woonscheiding’ tussen rijk en arm in slow motion – toch geen geringe ontwikkeling, zowel politiek als sociaal.

    Reactie door Karel — november 14, 2012 @ 4:31 pm

  9. Ad. #8 t.a.v. Tjerk GvW: verder onder meer van belang om bredere bekendheid te geven:

    1. Ongelijke en dus onrechtvaardige behandeling huurders t.o.v. kopers: de laatsten gaan er niet of nauwelijks op achtetuit (zie bijvoorbeeld deze evaluatie van Moody’s: http://tinyurl.com/bwsarje ); en de gemiddelde huurder wás al een groter percentage van zijn inkomen kwijt aan woonlasten, zie bijvoorbeeld dit onderzoek van de Rijksoverheid: http://tinyurl.com/3vurp9m

    2. De woonlasten van de gemiddelde Nederlander zijn de hoogste van Europa (zie bijvoorbeeld http://www.woonbond.nl/nieuws/2117 ); waarom in vredesnaam deze vaste lasten nog hoger maken? Er blijft dan minder geld over voor consumptieve uitgaven, wat slecht is voor de werkgelegenheid, bijvoorbeeld in het midden- en kleinbedrijf. Klopt de – kennelijke – macro-economische veronderstelling dat mensen zich nog meer uit de naad gaan werken om voldoende vrij besteedbaar inkomen te houden en… als dat zo is, a. is dat wenselijk (qua welzijn, zoals voldoende vrije tijd) en b. zijn er dan geen grote groepen die dat niet trekken, door bijvoorbeeld mindere gezondheid, botte pech (ongelukken), relatief slechte opleiding enzovoorts?

    3. Voor zover er meer mensen met behulp van (meer) huursubsidie door op een houtje te bijten nog een jaar of tien hun huidige woning net kunnen aanhouden: dit beleid trekt grote groepen mensen extra de armoedeval in (want als je inkomen de huursubsidiegrens van 20.025 passeert, kan je er tot circa 1500 euro per jaar op achteruit gaan – reken maar na voor een woning dicht bij de liberalisatiegrens).

    Kortom:
    - onbehoorlijk bestuur door ongelijke behandeling huurders, die tóch al relatief een groter deel van hun inkomen aan wonen besteden;
    - micro-economisch gezien is het bizar reeds torenhoge woonlasten (Europese vergelijking) nóg meer op te jagen;
    - economisch bekeken is het contraproductief om nog veel meer mensen dan nu in de armoedeval te trekken.
    - zoals in #8 uiteengezet: sociaal-demografisch beschouwd is het slecht om nog veel grotere woonapartheid tussen arm en rijk in gang te zetten (verloederende buurten, sociaaleconomische achterstanden, criminaliteit enz.)
    - als huurder in een behoorlijke woning kan je nauwelijks sparen voor rampen, zorg, ouderdom enz., want boven de huursubsidiedrempel van 21.000 raak je je huursubsidie kwijt; dit is nóg een onrecht dat huurders wordt aangedaan t.o.v. kopers, want kopers kunnen ’sparen’ door middel van hun huis in Box 1 – hun hypotheekrenteaftrek verdwijnt niet als ze daardoor X vermogen hebben opgebouwd!

    Hoeveel bewijzen wil je hebben om dit beleid stupide en gemeen te noemen?

    Reactie door Karel — november 14, 2012 @ 6:31 pm

  10. @PaulusJansen

    Voor corporaties in krimpgebieden (Friesland, Groningen, Oost-Drenthe, Limburg, Zeeland), ofwel corporaties die woningen met gemiddeld lage (en dalende) WOZ-waarden hebben ontstaan er grote problemen met de 4,5% grondslag. Zij zijn conform dit regeerakkoord genoodzaakt de nu al lage huren fors te verlagen. De huidige huren zijn hoger dan de maximale huur die zij op basis hiervan mogen vragen.

    Een gezinswoning met een WOZ waarde van 70.000,- zal voortaan slechts 262,- euro huur in de maand opbrengen. Dat is minder dan een studentenkamer!

    De voorgestelde mogelijkheden om kasstromen te verhogen: verkoop en huurverhoging voor bepaalde groepen zijn in deze krimp-gebieden minimaal en bovendien pas op langere termijn realiseerbaar.

    Samen met de voorgestelde verhuurdersheffing lopen de inkomsten lopen hiermee fors terug. De betreffende corporaties zullen natuurlijk fors in hun eigen bedrijfsvoering snijden (dat doen ze nu al in deze gebieden), maar het doorrekenen leert dat ze onvoldoende kunnen doen om hun kasstroom op peil te houden. Dit heeft een aantal gevolgen:
    1. Nieuwbouw en renovatie kan niet meer betaald worden. De noodzakelijke transformatie om woningen geschikt te maken voor bejaarden stopt. En de motor van de economie, de bouwsector valt hiermee in deze gebieden volledig stil en zal leiden tot veel verdere faillissementen in de bouwsector.
    2. Onderhoud wordt sterk teruggebracht tot het hoogst noodzakelijke: dit leidt tot verpaupering en verder dalende WOZ-waarden (vicieuze cirkel).
    3. De bedrijfswaarde en daarmee het eigen vermogen van deze corporaties zal dusdanig terugvallen, dat ze niet meer aan solvabiliteitseisen voldoen en niet meer of tegen hoge rentes kunnen lenen (WSW borging vervalt).
    4. Enkele corporaties in de krimpgebieden zullen op korte termijn failliet gaan. Doordat zij hun verplichtingen niet meer kunnen voldoen, zal de WSW borging in werking treden. Dat betekent dat andere corporaties deze verliezen zullen moeten gaan opvangen. Dat leidt weer tot extra lasten bij de overgebleven corporaties: het hele stelsel kan op deze manier omvallen (denk aan Vestia, maar dan vele malen groter)!

    Dit is een direct ongewenst uitvloeisel van het regeerakkoord. Het verhogen van de WOZ-grondslag in (door politiek of op basis van bepaalde criteria) aangewezen gebieden van 4,5% naar 7% (per gebied te bepalen) kan dit probleem oplossen. De (discutabele) verhuurdersheffing zorgt er dan wel voor dat de broekriem moet worden aangehaald, maar hierdoor behouden corporaties nog enige investeringsruimte. Tot plezier van de zittende bewoners (onderhouden woningen), toekomstige bewoners (geschikte en beschikbare woningen), de bouwsector en daarmee ook de economie.

    Ik ben benieuwd hoe u hier naar kijkt.

    Reactie door Marten Venemans — november 15, 2012 @ 12:12 am

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl