Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

dinsdag 8 mei 2012, 11.08 uur – paulus
Categorie: wonen

Liesbeth Spies: huis aflossen in 40 jaar. Goed idee?

Bij het eerste lijsttrekkersdebat van het CDA gisteravond in Rotterdam kwam Liesbeth Spies met het idee om de woonlasten voor starters te verlagen door de looptijd van de annuïtaire lening (daar zijn zowel de SP als het CDA voorstander van) te verlengen van 30 naar 40 jaar. Is dat een goed idee?

Laten we eerst eens kijken wat dit betekent voor de bruto en netto maandlasten in het eerste jaar. Ik maak een rekensom voor een starter met een belastbaar jaarinkomen van €45.000 (anderhalf keer modaal) die €200.000 wil lenen tegen een rente van 5%. De maandlast kan je zowel voor een looptijd van 30 als 40 jaar gemakkelijk online uitrekenen, met dank aan
BerekenHet.

Het bovenste grafiekje geeft de lasten bij een looptijd van 30 jaar, het onderste bij 40 jaar. In het eerste geval is de bruto maandlast €1060, in het laatste geval €950. Dat scheelt €110, een procent of 10. Niet echt een indrukwekkend verschil. Netto zijn de maandlasten in het eerste jaar €760 respektievelijk €649.

Wat staat daar tegenover? Bij een looptijd van 30 jaar betaal je in totaal €181.600 rentevergoeding aan de bank, bij een looptijd van 40 jaar stijgt dat tot €256.000. Dat is €74.400 meer, ongeveer 40%. De banken zullen het voorstel van Liesbeth Spies van harte steunen, schat ik zo in.

Maar die rente wordt niet alleen door de hypotheeknemer opgehoest, ook de staat der Nederlanden doet in de vorm van hypotheekrenteaftrek een duit in het zakje. Gemakshalve ga ik uit van een gemiddelde fiscale aftrek van 30% (de renteaftrek is bij een annuitaire lening niet constant). Dat betekent dat bij 30 jaar looptijd de totale fiscale subsidie €54.480 bedraagt en bij 40 jaar €76.800. Ook weer 40% meer. Ik vrees dat Liesbeth Spies daarmee een flink deel van de structurele opbrengst voor de schatkist ten gevolge van het baseren van de HRA op annuitaire aflossing al weer zou weggeven: aan de banken.

Maar er zit nog een schaduwzijde aan het voorstel van Spies. De huidige “standaard” looptijd van 30 jaar is gebaseerd op de wetenschap dat woningen na ongeveer 30 jaar toe zijn aan de eerste grote midlife onderhouds/renovatiebeurt. Die kost meestal zo’n 20-25% van de WOZ-waarde op dat moment. Als je dan nog steeds met de volle annuitaire lasten van je aankoop zit en in de tussentijd geen grote sprong gemaakt hebt in je inkomen heb je een stevig probleem. Met het risico dat je je kop in het zand steekt en het onderhoud uitstelt. Dat is precies het probleem dat nu al de kop opsteekt in wijken waar door het VVD-CDA-PvdA-D66-GL (jazeker: die partijen waren unisono voor verkoop van sociale huurwoningen) beleid van de afgelopen twintig jaar veel huizen verkocht zijn. Een verlenging van de looptijd van 30 naar 40 jaar gaat dat probleem aan de onderkant van de koopmarkt groter maken.

Wat is dan wel de oplossing? Je zelf niet voor de gek houden: met een middeninkomen moet je wat langer sparen tot je een huis kan kopen. Dat kan in een betaalbare huurwoning, als woningcorporaties ook voor het middensegment mogen bouwen en toewijzen. Zie verder ook De Kunduzcoalitie en de woningmarkt

1 reactie »

  1. Ik ben het grotendeels eens met dit verhaal. Dat van die midlife crisis van het huis na 25 jaar komt niet overeen met mijn ervaring. En ik woon al 39 jaar in het zelfde nieuwe huis.
    Ik heb trouwens nog een voorstel: Verbied wettelijk de boete op het vervroegd aflossen, ook in bestaande hypotheekovereenkomsten. Als je een meevaller hebt is het beter sneller af te lossen. Hoe minder lang je leent, hoe minder rente je uiteindelijk betaalt, zelfs met belastingaftrek. Die winst kan je in eigen zak steken. En nog een opmerking over het nadeel van annuïteitshypotheken: er wordt wel eens gezegd dat je later in de looptijd een hogere netto last hebt dan bij de aanvang. *Nominaal* is dat waar. Maar *reëel* (= qua koopkracht) worden we geholpen door de inflatie. Hoeveel is die? Dat weten we niet. Maar wij weten ook niet wat de rente zal zijn over de hele looptijd. Tenzij je een lening kan afsluiten voor 25 of 30 jaar. Laat me weten waar dat kan.

    Reactie door Hans Moerman — mei 20, 2012 @ 7:33 pm

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl