Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

woensdag 6 juli 2011, 15.42 uur – paulus
Categorie: Algemeen

Berlijnse Bijlmer zit weer in de lift

Afgelopen dagen was ik op werkbezoek in Berlijn, rond het thema: de Duitse woningmarkt. Maandagmiddag bekeek ik de stadsvernieuwing van het stadsdeel Hellersdorf, een grosssiedlung uit de jaren 80 in de voormalige DDR-zone van de stad. Er staan ongeveer 45.000 woningen, ongeveer evenveel als in de Amsterdamse Bijlmer. En ook de stedenbouwkundige opzet heeft de nodige overeenkomsten, al is het aandeel flats in Hellersdorf veel hoger: bijna 90%.

We werden rondgeleid door Ralf Protz van het Kompetenzzentrum Grosssiedlungen, een kenniscentrum voor de wijkaanpak bij grootschalige woningbouwlocaties in heel Duitsland. In Nederland is de wijkaanpak tegenwoordig gericht op meerdere peilers: fysiek (woningen, woonomgeving), sociaal en economie. Voor zover ik kon nagaan gaat de aandacht van KG nog vooral uit naar de verbetering van woningen en woonomgeving, inclusief de sociale/beheersaspecten die daar direct mee samenhangen. Dat is ook wel begrijpelijk gezien de omvang van veel “plattenbau”-wijken die het afgelopen decennium zijn aangepakt.

De woningen waren tot 1990 eigendom van een woningbedrijf van de staat. De woningen waren bouwtechnisch niet maar qua inrichting gedateerd slecht geisoleerd. De woonomgeving was anoniem (zelfs de straten hadden geen namen, maar nummers) en had een deplorabele aanblik. Als eerste stap na de wende zijn de woningen overgedragen aan een van de publieke woningbedrijven van de stadsstaat Berlin, Degewo AG, dat werd aangewezen als Sanierungsträger. Degewo heeft in twintig jaar tijd meer dan 80% geprivatiseerd, grotendeels aan commerciële beleggers, voor een kleiner deel door verkoop aan genossenschaften (coöperaties) van bewoners dan wel aan individuele bewoners. De reden van privatisering was het gebrek aan publieke middelen om de verbeteroperatie te financieren. Die beperkte middelen zijn met name ingezet in het openbare gebied: groen, ontsluiting, nieuw stadsdeelcentrum en verbetering openbaar vervoerontsluiting. Ook is geprobeerd om de risico’s door privatisering te beperken, door het gebied in kleine kavels te verdelen. Dat heeft tot nu toe aardig gewerkt: slechts een project is uitgedraaid op een mislukking.

De kosten voor de verbeteroperatie moesten door de eigenaren zelf gedragen worden. De woningen werden tegen een relatief laag bedrag overgedragen, op basis van een viertal voorwaarden: de nieuwe eigenaar moest zich voor langere tijd binden aan het gebied (geen speculatieve doorverkoop); verbetering van het aangekochte bezit moest binnen twee jaar starten; de huren moeten binnen de bandbreedte van de Berliner Mietspiegel (vergelijkingshuren) blijven; men moest meewerken aan de realisatie van het stedenbouwkundige plan voor de vernieuwing van het stadsdeel. Opvallend is verder dat er nauwelijks gesloopt is.

Inmiddels is de vernieuwingsoperatie afgerond en ziet de wijk er een stuk beter uit: woningen zijn voorzien van extra isolatie, nieuwe installaties en sanitair. Een deel van de middelhoogbouwflats is voorzien van lift, om ze geschikt te maken voor ouderenhuisvesting. Binnenterreinen zijn opnieuw ingericht met inspraak van de bewoners, die nu zelf voor het beheer zorgen. Verder is door het slim gebruiken van kleur en het her en der toevoegen van nieuwe gevelelementen het straatbeeld een stuk gevarieerder geworden.


door het toevoegen van balkons beschikken flats nu over een mooie buitenruimte, ook is het gevelbeeld gevarieerder geworden

De huur is daarmee voor Oost-berlijnse begrippen wel gigantisch gestegen: van €1 naar €5 per m2-maand en daar komt nog eens €2/m2-maand bij voor servicekosten en stookkosten. Voor Nederlandse begrippen valt de all-in huur van €420/maand voor een zojuist gerenoveerde flat van 60m2 nogal mee, maar daar denkt een deel van de huurders heel anders over. Toch is de leegstand in tien jaar teruggelopen van 15% naar 5%.

Of de privatisering ook op langere termijn een succes is valt op dit moment nog niet te zeggen. Zeker is wel dat de kwaliteit van woningen en woonomgeving enorm verbeterd is ten opzichte van twee decennia terug, mede door grote financiële injecties vanuit solidariteitsbijdragen vanuit West-Duitsland en de EU. Die zijn inmiddels opgedroogd, dus het moment van de waarheid voor de nieuwe beheervorm is nu aangebroken.

Reageren? »

Reageren?

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl