Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

woensdag 4 november 2009, 10.39 uur – paulus
Categorie: wonen

Sectorbeeld woningcorporaties: somber

11% minder nieuwbouw van sociale huurwoningen. 5% minder nieuwbouw van koopwoningen. 10% méér verkoop van sociale huurwoningen. De woningcorporaties schroeven hun plannen terug, omdat hun financiële situatie in hoog tempo verslechtert. Deels door eigen schuld, deels door externe oorzaken.

Dagobert
De corporatievermogens volgens Wouter Bos (met dank aan het vrolijkste blad van Nederland)

We spraken gistermiddag met minister Van der Laan over de plannen van de corporaties voor de periode 2009-2013. Die plannen worden jaarlijks geïnventariseerd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het CFV maakt daarna een totaalbeeld op en vergelijkt dit met de voornemens van een jaar eerder.

Volgens het CFV gaat het eigen vermogen van de corporaties komende tien jaar met minstens 5% afnemen, van 30 naar 25%. Maar als het tegenzit door stijgende bedrijfslasten of inzakkende opbrengsten uit verkoop van huurwoningen kan het vermogen nog verder zakken, tot minder dan 20%. Bij die trend zullen enkele tientallen corporaties in grote financiële problemen terecht komen, waardoor ze hun kerntaken zonder steun van buiten niet meer kunnen uitvoeren.

De corporaties wijzen voor de oorzaken vooral naar anderen: door het inflatievolgend huurbeleid wordt hun verdienend vermogen aangetast, terwijl de bouwkosten sneller stijgen dan de inflatie. Ook worden ze financieel geknipt en geschoren door minister Bos, die per jaar €500 miljoen aan vennootschapsbelasting wil ophalen. Terecht zijn ze kritisch over de snelle stijging van belastingen en heffingen van waterschappen.

Waar ik de corporaties niet over hoor zijn hun bedrijfslasten, die over afgelopen jaar netto met 10% toenemen. Daarin zitten de kosten van de interne bureaucratie bij de megacorporatie, maar ook het megasalaris dat menig directeur mee naar huis neemt. De stijging was geen incident: over de afgelopen vier jaar laag hij gemiddeld 4% boven de inflatie. Als die trend doorzet zitten de woningcorporaties binnen tien jaar op zwart zaad.

Van der Laan beloofde plechtig dat hij de corporaties harder gaat achtervolgen om efficiënter te werken. Dat deed zijn voorganger ook al menigmaal, maar ik heb wel iets meer fiducie in de daadkracht van deze minister. Ik hoop dus dat hij mijn vertrouwen niet beschaamt.

De stijgende bouwkosten zijn een ander punt van zorg. De innovatie in de bouw blijft ver achter bij die van meer industriële sectoren. Dat heeft te maken met de cruciale rol van grondbezit om bouwprojecten binnen te halen. De Nederlandse wet geeft de grondeigenaar het recht om zelf de beoogde bestemming van een gebied te realiseren. Daarom heeft heel speculerend en bouwend Nederland alle gronden rond de steden opgekocht, in afwachting van de wijziging van de bestemming van de grond tot woningbouw, kantoor of bedrijventerrein. Door deze wet is er geen concurrrentie, dus geen prikkel tot innovatie. Bij de begrotingsbehandeling en gisteren opnieuw heb ik aangedrongen op gerichte actie van de minister van wonen om belemmeringen voor innovatie weg te nemen. Van der Laan beloofde voor het kerstreces met een brief over dit thema te komen. Dat is een begin.

Een laatste discussiepunt is de kwaliteit van de bouwprognoses door de corporaties. Die blijken jaar in, jaar uit meer dan 50% hoger te zijn dan de feitelijke prestaties. Zo maak je goede sier met plannen die vervolgens nooit gerealiseerd worden.
Omdat die prognoses gebruikt worden voor het waarderen van de kwaliteit van de corporatie door het Centraal Fonds lijkt het er verdacht veel op dat iedereen zijn cijfers zit op te poetsen. Daarmee houden we onszelf voor de gek.
Ik heb daarom voorgesteld dat bekeken wordt of het CFV voor het afgeven van zijn oordeel over de prestaties van corporaties voortaan gebruikt maakt van realisatiegegevens in plaats van prognoses. Dat gaat Van der Laan met het CFV bespreken.

Zie ook: dossier vennootschapsbelasting woningcorporaties

1 reactie »

  1. Dat er iets met de corporatie sector moet gebeuren is denk ik duidelijk, want een deel van de corporaties heeft een verdienmodel waarbij men soms al voor meer dan de helft afhankelijk is van de verkoop van het eigen woningbestand.

    Die zitten nu al in problemen doordat de woningmarkt stagneert. Maar uiteindelijk is dit bedrijfsmodel niets anders dan potverteren, er wordt meer verkocht of gesloopt dan er teruggebouwd wordt, en uiteindelijk leidt dat naar niks, nl. de totale afbraak van de sociale huisvesting.

    Wat dat betekent als een land in crisis zit zie je in de VS, want daar moet menig huiseigenaar die gedwongen zijn huis verkocht genoegen nemen een plek in een ad-hoc opgericht tentenkamp.

    Als we nu de hypotheekrente aftrek eens grondig gaan aanpakken en een stelsel opleveren dat voor zowel huurders als kopers al naar gelang de prijs van de woning en het inkomen van de koper of huurder een zelfde belastingaftrek oplevert, en naar gelang het inkomen stijgt naar beneden wordt afgebouwd, dan hebben we genoeg geld voor verbeteringen op de woningmarkt en het wonen voor iedereen betaalbaar te maken en te houden, kunnen er aanvullende middelen worden besteed aan bijv. verbetering van het energierendement van woningen, en levert het de schatkist ook nog eens een besparing op.

    Corporaties moeten flink aangepakt worden, en zich niet meer bezig houden met zaken waar ze niet voor opgericht zijn, maar gewoon de woningen aanbieden en bouwen voor mensen die niet op de kopersmarkt terecht kunnen of willen.

    En waarom zouden woningen, die in eerste instantie als bescheiden sociale huurwoning worden opgeleverd, niet in latere instantie door de bewoner zelf kunnen worden gekocht (met een oplopende korting op de koopprijs naarmate men langer huurt), alsmede kunnen worden uitgebreid (extra verdieping erop, serre of kamer erbij, resp. samenvoeging van appartementen tot 1 grotere) als de koper daar voor een hypotecaire, betrouwbare lening kan krijgen.

    Corporaties bedienen dan voornamelijk de markt van de huurwoningen en houden zich bij de oorspronkelijke taak, het bieden van een onderkomen voor een ieder die dat behoeft.

    Reactie door Rob Heusdens — november 10, 2009 @ 5:17 pm

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl