Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

dinsdag 11 maart 2008, 17.27 uur – paulus
Categorie: Kamervragen, wonen

Van der Hoeven vaart blind op zelfregulering taxateurs

Minister Van der Hoeven (EZ) heeft vandaag, mede namens haar collega Vogelaar (WWI) antwoord gegeven op mijn schriftelijke vragen over de kwaliteit van woningtaxaties. De dames hebben blijkens hun antwoorden nog steeds een heilig vertrouwen in het zelfregulerend vermogen van de markt.

Dat zelfregulerend vermogen zit volgens de bewindspersonen bijvoorbeeld ingebakken in de certificering van de erkende taxateurs. Merkwaardig genoeg maakten in het voorbeeld van Omroep Gelderland vier gecertificeerde taxateurs die allemaal werkten volgens de genormeerde aanpak en rapportageformulieren er een ongelofelijk zootje van. Dan zou je zeggen: wordt het geen tijd om als overheid je verantwoordelijkheid te nemen? Nee dus.
Ook het ongeloofwaardig grote verschil in de kosten van de taxateurs -een factor zeven voor dezelfde opdracht- kan de ministers niet tot actie bewegen. Ik zal daarom bij de eerstkomende gelegenheid dat er over de koopsector gesproken wordt een uitspraak van de Kamer vragen over de woningtaxaties.

Antwoorden op schriftelijke vragen d.d. 24 januari 2008.

1. Herinnert u zich de antwoorden van de Staatssecretaris van Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op schriftelijke vragen over de kwaliteit van woningtaxaties? Heeft u kennisgenomen van het recente onderzoek van Omroep Gelderland?
Ja op beide vragen.

2. Hoe verhoudt het destijds gegeven antwoord ‘Uit de praktijkervaring van taxateurs blijkt wel dat een verschil in de getaxeerde waarde van circa 5% hoger of lager dan de uiteindelijke verkoopprijs tot de redelijke marges behoort’ zich tot de uitkomst van het Gelderse onderzoek waarbij vier gekwalificeerde taxateurs, gebruikmakend van de standaardmethodiek voor dezelfde woning een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik vaststelden van respectievelijk € 300.000, € 360.000, € 425.000 en € 440.000, een marge van ruim 45%?
Het destijds door de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) gegeven antwoord is nog altijd valide. Echter, de taxatie waar het in dit geval om gaat betreft een niet-alledaags object. Zoals ook in twee van de taxaties wordt aangegeven wijkt de aard en kwaliteit van het pand met omliggende gronden af van objecten in de directe omgeving. Hierdoor is het moeilijker om dit object met andere objecten te vergelijken en neemt de kans op verschillen in de taxatiewaarde toe. Bij minder courante woningen, dat wil zeggen woningen die minder goed vergeleken kunnen worden met andere woningen of woningen die niet of slechts zeer weinig worden verkocht, zal daarom sprake zijn van een grotere marge dan de genoemde 5%.
Daarnaast kan worden opgemerkt dat het in het onderhavige geval niet gaat om een taxatie ten behoeve van een financiering waarbij reeds een verkoopprijs is overeengekomen, maar meer om een voorafgaande waardebepaling voor eventuele verkoop. In een dergelijke waardebepaling kunnen ook grotere verschillen voorkomen doordat makelaars de markt en de positie van het pand daarop verschillend inschatten. Uiteindelijk bepaald de markt de daadwerkelijke waarde van een object. Niettemin lijken de verschillen die bij ‘het Gelderse Onderzoek’ naar voren zijn gekomen groot.
De meeste Nederlandse taxateurs zijn opgenomen in een van twee taxateursregisters: SCVM (Stichting Certificering VBO Makelaars) of VastgoedCert (voorheen CRMT en NRVT). Deze organisaties registreren de (technische) vakbekwaamheid van makelaars en taxateurs onroerende zaken. Het systeem van de gecertificeerde taxateurs is in de plaats gekomen voor de wettelijke beëdiging van makelaars en taxateurs die vroeger bestond. Gecertificeerde makelaars/taxateurs dienen te voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen die zijn geformuleerd in Europese normen (bijvoorbeeld EN 45013). Een inschrijving in het register heeft een beperkte geldingsduur. Verlenging kan alleen plaatsvinden als men met goed gevolg deelneemt aan de permanente educatie. Het systeem van persoonscertificering dient enerzijds als keurmerk richting de consument, anderzijds biedt de certificering de geldverstrekker zekerheid dat de makelaar/taxateur gekwalificeerd is om te taxeren. Ik zal, samen met de Minister van WWI, de resultaten van dit onderzoek onder de aandacht brengen van de SCVM en VastgoedCert en de betreffende brancheverenigingen zodat zij dit kunnen (laten) meenemen bij de verdere kwaliteitsverbetering van hun certificeringssysteem.

3. Deelt u de mening dat het in rekening brengen van respectievelijk € 155, € 283, € 440 en € 1085 voor de taxatie van één en hetzelfde pand acceptabel is? Zo neen, wat gaat u ondernemen tegen het in rekening brengen van excessieve tarieven?
Antwoord
De taxatietarieven die worden getoond in dit onderzoek lopen inderdaad flink uiteen. Taxateurs zijn echter vrij om hun eigen tarieven te bepalen. Zoals ook uit het onderzoek blijkt werken sommige taxateurs met een promillage van de verkoopwaarde. Andere taxateurs rekenen vaste (lagere) prijzen.
Iemand die zijn huis wil verkopen of juist een taxatie nodig heeft ten behoeve van de financiering van een pas verworven huis is in principe vrij in de keuze van zijn taxateur. Geldverstrekkers eisen vaak wel dat de taxateur is opgenomen in één van twee taxateursregisters SCVM of VastgoedCert en dat de taxateur bekend is met de plaatselijke marktomstandigheden. Met andere woorden, hij mag niet te ver van zijn eigen vestigingplaats taxeren. Met dit onderzoek wordt mijns inziens ook aangetoond dat er prijsverschillen bestaan tussen taxateurs en dat het voor huizen(ver)kopers loont om de tarieven van taxateurs goed met elkaar te vergelijken.

4. Is er een redelijke verklaring voor het feit dat genoemde taxateurs als kadastrale recherchekosten resp. € 17,70, € 15,25, € 20,00 en € 15,00 in rekening brachten? Is het toegestaan om bij deze post hogere kosten in rekening te brengen dan die welke feitelijk aan het kadaster betaald worden? Zo neen, kunt u een einde maken aan deze praktijk?
De hoogte van de kosten voor kadastrale recherche is mede afhankelijk van de hoeveelheid gegevens die een taxateur opvraagt bij het Kadaster. Hoe meer kadastrale gegevens van het te taxeren object er worden opgevraagd, des te hoger worden de kosten. Hierin kan een verklaring worden gevonden voor een afwijking in de doorberekende kadasterkosten. Overigens zijn de verschillen in de hoogte van het bedrag dat de verschillende taxateurs hier doorberekenen slechts beperkt.

5. Vindt u het vertrouwenwekkend dat bij de genoemde vier taxaties ook het feitenonderzoek en de kwalitatieve beoordeling grote verschillen vertonen, zoals verschillende kadastrale vermeldingen voor hetzelfde pand, bouwjaren die variëren van 1800 tot 1920, een geschatte woninginhoud die varieert van 600 tot 775 m3 en het niet vermelden van de aanwezigheid van een grote hoeveelheid asbest door een van de taxateurs? Zo neen, welke middelen heeft u om te verzekeren dat woningtaxaties een grotere betrouwbaarheid krijgen dan in het onderhavige voorbeeld?
Zie het antwoord op vraag 2. Ik zal samen met de Minister van WWI, de resultaten van het Gelderse onderzoek onder de aandacht brengen van de SCVM en VastgoedCert en de betreffende brancheverenigingen.

6. Deelt de Minister van Wonen, Wijken en Integratie de mening, gezien de toegenomen kwaliteit van de WOZ-taxaties (onder meer jaarlijkse verversing) en het gegeven dat WOZ-taxaties in het algemeen conservatief waarderen, dat overwogen moet worden om voor het verkrijgen van Nederlandse HypotheekGarantie onder bepaalde voorwaarden gebruik te maken van de WOZ-waarde van een woning, waardoor consumenten niet worden opgezadeld met verplichte kosten voor inferieure taxaties?
Financiers en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) stellen eisen aan de kwaliteit van de afgegeven taxaties, bijvoorbeeld de eis dat de taxaties uitgevoerd worden door gecertificeerde taxateurs en dat de taxateurs aangesloten zijn bij een branchevereniging. Recent heeft het Waarborgfonds ook actie ondernomen bij een aantal verdachte taxaties en deze aangemeld bij de brancheverenigingen. Taxaties, waarvan het Waarborgfonds vermoedt dat ze inferieur zijn, worden dan ook aangepakt.
Met de in ontwikkeling zijnde Basisregistratie WOZ (BR WOZ) wordt het straks mogelijk dat bestuursorganen die op grond van een wettelijk voorschrift bevoegd zijn tot gebruik van de WOZ-waarde, de betreffende WOZ-waarde opvragen uit deze basisregistratie. Een wetsvoorstel hiertoe is momenteel bij de Tweede Kamer in Behandeling. De Staatssecretaris van Financiën, verantwoordelijk voor deze Basisregistratie WOZ, overweegt momenteel diverse vormen van breder gebruik van de WOZ-waarde. Ook de in de vraag gedane suggestie behoort hiertoe. Indien de WOZ-waarde mede voor dit doel gebruikt gaat worden kan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de WOZ waarde inzetten als controle instrument.

(w.g.) Maria J.A. van der Hoeven

1 reactie »

  1. WOZ taxaties…. wat een giller. Mijn 55 m2 oude, niet geïsoleerde flatje met 3mm enkel glas ruiten heeft dezelfde WOZ waarde als een identieke flat met buitenmuur-isolatie, dubbel glas en een HR combiketel. Daarnaast worden woningen van corporaties verkocht voor krankzinnige prijzen en zie ik dat de verkoop vastloopt. Koopprijzen van dik over de 100.000 euro voor zo’n flatje dat altijd nog geen verticale isolatie kent en dus nog altijd extreem gehorig is. “Wat de gek er voor geeft” blijkt in dit geval dat de kopers niet gek zijn, want ze kopen niet. Ondertussen betalen de eigenaren wel een heel hoog WOZ tarief (te hoog) en dat wordt echt in rekening gebracht bij de huurders.

    Reactie door Lydia — maart 12, 2008 @ 10:05 am

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl