Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

vrijdag 18 januari 2008, 21.27 uur – paulus
Categorie: Kamervragen, in de media, wonen

Woningtaxaties: gebakken lucht

Ik was vandaag te gast bij Omroep Gelderland. Hun consumentenprogramma Hallo Gelderland! had vier woningtaxateurs eenzelfde pand laten opnemen. Het resultaat was ontluisterend. Volgens mij ging het niet om een incident.

laptop
De internetsite goedkoopste taxatie selecteert de goedkoopste taxateur in je omgeving;
maar dat zegt niets over de kwaliteit!

De vier taxateurs vroegen voor de opname van hetzelfde pand honoraria variërend van €155 tot €1065. Nu is het waar dat je sinds de tarieven zijn vrijgegeven je mag vragen wat je wil, maar mij lijkt dat bij een prijsverschil van een factor zeven voor eenzelfde klus de vrager van de hoofdprijs verdacht moet worden van oplichting.
Misschien nog wel erger was de uitkomst van de taxaties: die varieerden van €300.000 tot €440.000, een prijsverschil van ruim 45%. Je vraagt je af of je voortaan niet beter je buurman kan vragen hoeveel hij je huis waard vindt, in plaats van een echte vakman in te schakelen. Maar helaas: de meeste banken en de Nederlandse Hypotheek Garanties eisen een taxatie door een beëdigd taxateur.

Ook op andere punten waren een aantal taxaties ver onder de maat. Zo worden er verschillende kadastrale aanduidingen gebruikt (terwijl die uiteraard bij alle vier hetzelfde horen te zijn). De ene makelaar taxeert het pand op bouwjaar 1800, een ander op 1920. Een van de vier makelaars vermeldt niet dat het dak is afgetimmerd met asbestcementplaten, waarvan de verwijdering hoge kosten met zich mee kan brengen. De inhoud van het pand varieert volgens de schattingen tussen 600 en 775 m3.

Kortom: een zootje. En het was niet de eerste keer dat een vergelijkend onderzoek dit uitwijst. Zeven jaar geleden liet de Amersfoortse Courant een woning door zes makelaars taxeren en ook toen waren de verschillen bijna 40%. Destijds stelde Remi Poppe er namens de SP vragen over aan staatssecretaris Remkes.
Lees hier diens antwoorden:

SVTaxaties2000

De standaard opnamemethode waar Remkes destijds over sprak is in 2002 ingevoerd. Alle makelaars die in 2008 de woning in Doornenburg taxeerden maakten gebruik van deze methode. Maar de verschillen zijn nog steeds gigantisch.

Ik heb vandaag schriftelijke vragen gesteld aan de ministers van Economische Zaken en WWI over het onderzoek van Omroep Gelderland. Wat mij betreft wordt voor het aanvragen van hypotheken voortaan gebruik gemaakt van de laatste WOZ-taxatie van een woning, aangevuld met het opvragen van de kadastrale gegevens. Dat scheelt de koper enkele honderden euro aan kosten en bovendien de ergernis over een waardeloze taxatie.

Lees hier mijn vragen aan de ministers van EZ en WWI:

SVTaxaties2008

Update
De uitzending is hier terug te zien.

Aanvulling 28 januari:
Vandaag bericht het Financieel Dagblad onder de kop “Computer passeert taxateur” over het modelmatig (via computerbestanden) taxeren van vastgoed. Dat is in wezen hetzelfde voorstel dat ik gedaan heb tijdens de uitzending van Omroep Gelderland.

Lees hieronder het artikel:

Computer passeert de taxateur
Onlinerekenmodellen als alternatief voor de taxateur worden steeds populairder. Een gat in de markt?

Jeroen Koot

Voor het afsluiten van een hypotheek moet meestal nog een taxateur langskomen om de marktwaarde van de woning te bepalen. Maar niet lang meer. In de toekomst doet de computer het werk. Dat gaat als volgt. U surft naar woningwebsites Calcasa.nl of nbwo.nl, tikt uw adres en type woning in en de computer rekent meteen uit wat uw huis bij vrije verkoop ongeveer zal opleveren. Die woningwaardering is vaak even nauwkeurig als die van een taxateur, zo claimen de makers van de websites. Maar het berekenen kost hooguit 20 euro, terwijl een taxateur het tienvoudige daarvan rekent.

Niet vreemd dus dat steeds meer huizenkopers en hypotheekverstrekkers deze modellen gebruiken. Het duurt nog hooguit een jaar, zo stellen de ontwerpers zelfs, tot banken voor de aanvraag van een hypotheek genoegen kunnen nemen met zo’n onlinetaxatierapport. Maar hoe kan een computermodel op afstand een prijs van een woning bepalen? ‘Doordat we eigenlijk hetzelfde werken als taxateurs’, zegt Evert van de Wauwer, bedenker van Calcasa en directeur bij ABF Valuation, het bedrijf achter de site. ‘Als iemand de gegevens van zijn huis ingeeft, bekijkt het model welke huizen in de buurt zijn verkocht. In het kadaster staan daarvoor de gegevens, inclusief de verkoopprijs. Is het huis van uw buurman vorig jaar verkocht, en is dat hetzelfde soort huis? Dan vermeerdert het model de prijs met de prijsstijging van dit soort huizen. Zo zoeken we minstens 25 vergelijkbare woninEn zo werken veel taxateurs ook, zegt Van de Wauwer, alleen komen die tevens achter de deur. ‘Wij doen dat niet, dus een gloednieuwe keuken zien we over het hoofd. Maar voor de prijs maakt dat meestal niet zo veel uit hoor.’ Volgens Van de Wauwer zijn de rekenmodellen nauwkeurig genoeg in gebieden waar veel woningen zijn verkocht. Maar in geval van een afgelegen boerderij in Friesland kan het computermodel nog behoorlijk de plank misslaan.

Toch schijnen veel hypotheekverstrekkers de modellen te gebruiken, en dan vooral om vastgoedfraude te voorkomen. ‘Wij gebruiken het Calcasa-model om taxatierapporten te controleren’, bevestigt Charles Sogtoen, directeur bij Elq Hypotheken. ‘In het verleden zijn we wel eens in de problemen gekomen door verkeerde taxatierapporten. Als iemand zijn hypotheek niet meer kan betalen, moeten we soms het pand verkopen. Geregeld bleek dan de waarde van de taxateur te hoog te zijn. Dan zitten wij met de problemen. Vandaar dat we nu die onlineberekeningen toevoegen bij de officiële taxatierapporten. Maar ik denk niet dat die modellen de taxateur ooit helemaal zullen vervangen.’

Dat zegt ook de woordvoerder van een andere hypotheekverstrekker, de Bank of Scotland. ‘Wij gebruiken soms ook die modellen, maar puur voor controle van de taxatierapporten. Meer zullen we niet doen. We willen graag nog altijd een echt rapport van iemand die het huis gezien heeft.’

Taxateurs zelf zeggen ook dat de modellen nooit hun werk zullen overnemen. Maar ze maken er wel dankbaar gebruik van. ‘We hebben zelfs een contract met NBWO gesloten’, zegt Rolph Limpens, bureaudirecteur bij de Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs. ‘Onze leden mogen tegen een aangepast tarief dat model gebruiken. Dat kun je zien als een soort service. Het maakt het werk van de taxateur transparanter. Want als hij afwijkt van een model, zal hij dat moeten beargumenteren. Al gaan we er natuurlijk van uit dat ze nooit zomaar iets roepen.’

Maar volgens Roland Knoester, directeur van NBWO (wat staat voor Nederlands Bureau Waardebepaling Onroerende Zaken), komt er spoedig een hypotheekverstrekker die genoegen neemt met een onlinerapport. ‘In een rijtjeshuis in een Vinex-wijk is een model nauwkeurig genoeg. De hypotheekverstrekker die dat als eerste zal accepteren, zal goedkoper kunnen werken. En daarna is het hek van de dam, want voor 80% van alle woningen kunnen we precies genoeg zijn. Maar niet in de afgelegen gebieden. Daar zal altijd de taxateur nodig blijven.’

1 reactie »

  1. 2008 was mijn WOZ waarde € 247.000,– Nú 2008 is deze waarde € 307.000,–. Dit is een verhoging van meer dan 28%… Kunt U mij hier een verklaring voor geven ?? Ik niet.

    Reactie door Jacobs — februari 15, 2008 @ 2:18 am

RSS-feed voor reacties op dit bericht. TrackBack URI

Geef een reactie

www.sp.nl