Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

dinsdag 13 november 2007, 17.56 uur – paulus
Categorie: Kamervragen, wonen

Vogelaar beweegt op gebied van onderhoud aan verkochte huurwoningen

Vorige maand stelde ik samen met Staf Depla kamervragen over het achterstallig onderhoud bij verkochte huurwoningen. De aanleiding was een artikel in Cobouw waaruit bleek dat beleggers die woningen verhuren, vaak het onderhoud aan hun woningbezit uitstellen en vervolgens de woningen verkopen. De koper zit dan met de gebakken peren en loopt tegen een forse kostenpost aan.

De minister erkent inmiddels het probleem en zegt toe dit aan te kaarten bij de beleggers. Daarnaast wil zij de verplichting voor beleggers om een onderhoudsfonds in stand te houden aanvullen met een indicatieve richtlijn voor de vulling van het fonds. Zij komt binnenkort met meer informatie hierover, dus we wachten af.

De toezegging tot het doen van een onderzoek naar de relatie tussen het inkomen en de onderhoudstoestand van de koopwoning is een goede zaak. De SP-fractie waarschuwt al heel lang dat meer eigen-woningbezit leuk lijkt, maar dat de praktijk heeft uitgewezen dat dit vaak tot problemen kan leiden. Vooral in het goedkope deel van de woningmarkt in oudere wijken, met mensen met lage inkomens. Veel mensen kijken alleen of zij de hypotheeklasten van de woning kunnen dragen, maar vergeten de kosten voor onderhoud mee te tellen. Daarmee gaan de mensen die de woning nét kunnen betalen de boot in, waardoor de onderhoudsstaat van de woning slecht wordt.

Hierbij bied ik u de antwoorden aan op de op 24 oktober 2007 door de Kamerleden Jansen (SP) en Depla (PvdA) ingezonden schriftelijke vragen, over achterstallig onderhoud bij verkochte huurwoningen, met kenmerk 2070803230.

Vraag 1
Hebt u kennisgenomen van het artikel “Verkoop huurhuizen bron van verloedering”? ¹)
Kunt u zich de eerder door de leden Jansen en Poppe gestelde schriftelijke vragen over dit punt nog herinneren? ²)

Antwoord
Ja.

Vraag 2
Bent u door deze nieuwe berichtgeving en de noodkreten van de PvdA-wethouders Karakus, Janssen en Norder meer overtuigd van de urgentie van deze zaak?
Ziet u in dat niet alleen de vier grote steden met dit probleem te kampen hebben?

Antwoord
Eén dezer dagen zal u mijn brief over de aanpak van de particuliere woningvoorraad ontvangen. Daarin geef ik, op basis van een onderzoek dat u eveneens ontvangt, een schets van de omvang van de problematiek. Daaruit blijkt dat de problematiek van slecht onderhouden particuliere woningen ook in andere middelgrote steden voorkomt.
Daarmee is overigens niet gezegd dat de slechte particuliere woningvoorraad uitsluitend veroorzaakt wordt door in het verleden verkochte huurwoningen.

Vraag 3
Wat is de stand van zaken rondom de verkenning ³) die u zou laten uitvoeren en waarover u de Kamer nader zou informeren?
Kunt u een indicatie geven op welke termijn de Kamer over deze verkenning wordt geïnformeerd?

Antwoord
Op grond van de huidige onderzoeksgegevens van VROM blijkt geen koppeling gelegd te kunnen worden tussen de onderhoudssituatie en de verkoop van huurwoningen in relatie tot het inkomen. Ik zal daarom een onderzoek daarnaar uitbesteden. Ik streef er naar uw Kamer voor 1 mei 2008 over de uitkomsten daarvan te informeren.

Vraag 4
Vindt u het toelaatbaar of zelfs maar acceptabel dat beleggers particuliere huurwoningen met achterstallig onderhoud doorverkopen aan particulieren en hiermee leefbaarheidproblemen in buurten veroorzaken?
Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo neen, bent u bereid om maatregelen te nemen om dit tegen te gaan?

Vraag 5
Wat vindt u van de suggestie van de wethouder in Venlo die stelt dat “wettelijk zou moeten worden geregeld dat een belegger de onderhoudsreservering inbrengt die in pakweg dertig jaar is opgebouwd”?
Bent u bereid om te onderzoeken of dit wettelijk kan worden geregeld?

Antwoord 4 en 5
Met ingang van 1 mei 2008 zijn alle Verenigingen van Eigenaren verplicht een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Bij verkoop van huurwoningen kan de kopende partij inzicht hebben in de omvang van het fonds voor onderhoud. Ik vind het bij verkoop door beleggers dan ook gewenst dat zij de koper over de hoogte van het reservefonds informeren. Ik zal de beleggers daar ook op aanspreken.
De wet schrijft niet de hoogte van het fonds voor, omdat de behoeften en kosten per VvE verschillen.
Ik wil wel de verplichting een reservefonds in stand te houden aanvullen met een indicatieve richtlijn voor de vulling van het fonds. In mijn eerdergenoemde brief ga ik nader op dit punt in.

Vraag 6
Kan de Kamer voor de begrotingsbehandeling uw reactie op het “Actieplan versterking Vereniging van Eigenaren” 4) tegemoet zien?

Antwoord
Ja. Zie ook mijn antwoord op vraag 2.

Hoogachtend,
de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie,

drs. Ella Vogelaar

3 reacties »

  1. Het geld is van de huurders!!

    Reactie door Bassie — november 16, 2007 @ 11:47 am

  2. Beste Paulus Jansen,
    ik ben er niet zo zeker van dat de SP het koopzeker verhaal toejuicht als duidelijk is wat het werkelijk inhoud, het lijkt erop of niet gezien kan worden welk onrecht zit verscholen in die met korting kopen constructie, daarom vraag ik dringend om het volgende te bestuderen. Zeker ook omdat de SP denkt het hiermee eens te moeten zijn. (WC = Wooncompagnie)

    1. De WC biedt huizen te koop aan met maar liefst 25% korting bij aankoop.
    2. De WC wil bij verkoop dat de genoten korting alsnog wordt betaald.
    3. De WC wil bij verkoop de helft van de winst.
    4. De WC eist dat bij verkoop de woning aan de WC te koop wordt aangeboden.
    5. De eigenaar mag de woning niet op de vrije markt verkopen.
    6. De WC stelt dat een taxateur de waarde vaststelt waartegen de woning moet worden terugverkocht.
    7. De WC stelt dat de koper van de koopzekerwoning volledig juridisch eigenaar is.maar niet vrij is om aan de hoogste bieder te verkopen.
    8. Verkopen mag alleen aan de wooncompagnie.
    9. Alle kosten voor onderhoud worden betaald door de eigenaar
    10. De WC stelt aanvullende voorwaarden.
    11. De WC onterft. De kinderen zullen nooit en te nimmer kunnen profiteren van de waarde stijging van het huis van hun ouders.
    12. Als de woning inclusief de 25% eerder genoten korting is afbetaald en de woning wordt jaren later verkocht, dan wil de WC de helft van de winst.

    De praktijk
    Dit voorbeeld komt van de vrije markt en is gerealiseerd.
    1980 aankoop huis 54 454 euro (120.000 hfl). 2005 verkoop huis 295.000 euro. 295000-54454= 240546 euro winst!

    Dit betekend dat de verkoper 25 jaar lang, 801,82 per maand heeft verdiend.

    Wooncompagnie voorbeeld
    1980 Subaankoop huis. 40841 euro (90002 hfl), korting 13613 euro.

    Afrekening 295000 – 13613 korting= 281387
    281 387 euro. Hiervan gaat af de aankoop van 40841 euro.
    Blijft over 240546 euro. Hiervan gaat de helft, te weten 120273 euro naar de WC.
    Blijft over 120273 euro voor de verkoper.

    De WC kan haar geld wegzetten tegen 10% per jaar.
    Dit betekent dat de in 1980 betaalde 40841 euro in 2005, 402272,9 euro zijn geworden.

    402272 + 13613 nep korting + 120273 (de helft van de winst)
    = 536158 voor de wooncompagnie!

    Dit betekend dat de WC 25 jaar lang aan de koper van de koopzeker woning een vervangend huurbedrag heeft mogen ontvangen van 1787,19 per maand, zonder zich om de lasten en kosten van onderhoud te hoeven bekommeren, die zij uiteindelijk voor rekening van de wettelijke eigenaar.
    ————————————————————————————————————-
    Mogelijk tegenvoorstel:
    Koopwoning aanbieden met een echte korting (subsidie)
    Als mensen klimmen op de maatschappelijke ladder en een ander huis willen kopen mag het eerste huis verkocht worden voor een geïndexeerde prijs. De winst voor de verkopers zit hem in mogelijkheid tot sparen d.m.v.een spaarplan gekoppeld aan de aankoop van de goedkope koopwoning en de aflossingsspaarpot). Op die manier blijft de eerste koopwoning in verhouding altijd een goede goedkope koopwoning en hoef men niet de zogenaamde korting alsnog af te dragen en ook niet de helft van de gerealiseerde winst.

    Reactie door Dirk Sta van Uiter — december 3, 2007 @ 10:14 am

  3. Deze praktijken door woningcooperaties gebeuren ook in kleinere gemeenten zoals Zwijndrecht. Fortes past ze toe weet ik van nabij.

    Reactie door Cisca Boudewijn — januari 9, 2008 @ 9:33 am

RSS-feed voor reacties op dit bericht.

Geef een reactie

www.sp.nl