Paulus Jansen

Weblog
Paulus Jansen

Wethouder wonen, ruimtelijke ordening, sport, dierenwelzijn en vastgoed in de gemeente Utrecht

maandag 26 februari 2007, 18.13 uur – paulus
Categorie: wonen

Verenigingen van Eigenaren moeten reserveren voor onderhoud

Ik krijg veel mailtjes van eigenaar-bewoners van appartementen. Zij zijn wettelijk verplicht om zich aan te sluiten bij de Vereniging van Eigenaren (VvE) van hun complex.

sloopcomplex

goed onderhoud kan dit moment uitstellen

VvE-Belang hun eigen belangenorganisatie, is met de Nationale Hypotheek Garantie aan het praten over de mogelijkheid dat VvE’s, geld gaan lenen om groot onderhoud te bekostigen. Individuele bewoners zijn nu bang dat ze straks worden opgezadeld met verplichtingen waar ze geen behoefte aan hebben.

Die angst is begrijpelijk maar niet terecht. Als je een appartement (flat, portiekwoning) koopt moet je je realiseren dat je hiermee ook gemeenschappelijke verplichtingen aangaat. Het dak of een gemeenschappelijke CV-installatie zijn immers voorzieningen waar alle eigenaren gezamelijk van profiteren. Dat betekent voor de wetgever dat deze eigenaren ook gezamelijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud.

Omdat de meeste verenigingen van eigenaren klein zijn, komt daar in de praktijk niet altijd veel van terecht. Er wordt niet gereserveerd voor onderhoud en dan is Leiden in last als er opeens hoge kosten gemaakt moeten worden. De SP is daarom voorstander van de wettelijke verplichting voor de vorming van een onderhoudsfonds die sinds kort is ingevoerd.

Zolang dat fonds nog niet “op sterkte” is kan het in sommige gevallen heel handig zijn als een VvE -met gebruik van de NHG garantie- goedkoop geld kan lenen voor noodzakelijk onderhoud. Dat is ook in het belang van de afzonderlijke eigenaren: het achterwege laten van noodzakelijk onderhoud kan tot schade, dus veel grotere gevolgkosten leiden en daarmee de waarde van hun woning aantasten.

Natuurlijk moeten VvE’s verstandig met het onderhoudsfonds omgaan. De Vereniging Eigen Huis en VvE-Belang verzorgen opleidingsprogramma’s voor bestuursleden van VvE’s. Ook is het in veel gevallen verstandiger dat VvE’s hun krachten bundelen, zodat er een professioneler beheer mogelijk wordt.

GevelVeilinghaven

sommige gevels zijn knap prijzig in onderhoud 

Maar hoe dan ook moet je als je een appartement wil kopen er rekening mee houden dat je jaarlijks 0,5% tot 1% van de aanschafwaarde kwijt bent aan het onderhoud van de gemeenschappelijke gebouwdelen en installaties. Wie dat niet doet steekt zijn kop in het zand.

De Vereniging Eigen Huis heeft (voor leden) een checklist gemaakt waarmee zij via 21 vragen antwoord kunnen krijgen op de vraag of de VvE zijn zaakjes in orde heeft. Zo nee: dan raadt de VEH af om een appartement in zo’n complex te kopen.

3 reacties »

  1. Geachte heer Jansen,

    Het is jammer dat politiek Den haag denkt dat wanneer VEH en VvE Belang een voorstel steunen, het dan wel goed zit.

    Ik – en met mij anderen – zijn van mening dat het antwoord gezocht moet worden in goede en vooral ONAFHANKELIJKE voorlichting voor (aanstaande) appartementseigenaars.

    Nog te vaak denkt een (aspirant)koper dat hij er met het kopen van een appartement(srecht) vanaf is. Men is verbaasd dat men maandelijks een bijdrage moet leveren aan het onderhoud van het gebouw, laat staan dat men inziet dat men moet reserveren voor toekomstig (groot) onderhoud.

    Wat u schrijft klinkt heel mooi maar als uit de mond van de directeur van de Nationale Hypotheek Garantie wordt opgetekend:

    “We moeten dat probleem op één of andere manier creatief met elkaar op kunnen lossen. Het zou ook kunnen door een constructie te maken waarbij het mogelijk is het huis(huh? foutje moet natuurlijk appartement(srecht) zijn) van een VvE-lid te verkopen ondanks dat niet hij, maar de VvE een lening heeft gesloten”

    dan denk ik toch dat we op de verkeerde weg zitten.

    Ik ben niet de enige die de geciteerde uitspraak van de directeur NHG een onzalige gedachte vind.

    Uit het citaat blijkt dat eraan gedacht wordt de schuld van de VvE (bij niet nakoming van de verplichtingen) te verhalen op het appartement van een willekeurige? eigenaar. Banken willen namelijk zakerheden dat een lening wordt terugbetaald.

    Die arme eigenaar heeft geen enkele invloed op hoe er met een lening en de terugbetaling ervan wordt omgesprongen.
    Het is niet moeilijk te bedenken dat de eigenaar die zijn schuld (grotendeels) heeft afgelost in zo’n geval als eerste de klos is. Bij hem valt namelijk iets te halen, in tegenstelling tot appartementsrechten waarop een volledige – misschien wel – tophypotheek rust.

    Het is een bekend feit dat veel bestuurders van VvEen weinig kaas gegeten hebben van de materie. Ze denken dat een VvE besturen net zo iets is als in het bestuur zitten van een tennisclub of voetbalvereniging terwijl het in feite om het besturen van een bedrijf gaat.
    Natuurlijk zijn er ook besturen die het wel goed doen maar dat moet niet als uitgangspunt worden genomen.

    Bij grotere VvE’en gaat het al snel om een jaarlijks binnenkomend bedrag van meer dan €100.000,–.

    De leden van zo’n VvE hebben zich doorgaans niet in de materie verdiept en denken in het beste geval dat het bestuur het allemaal wel zal weten en in het slechtste geval willen ze graag op goede voet blijven staan met het bestuur en stemmen daarom klakkeloos voor ieder door het bestuur geopperd idee.

    Het lenen bij banken door de VvE is niet de oplossing. Dat is alleen in het belang van de bedrijven die onderhoud willen verrichten. Die kunnen dat immers eerder doen.

    Wachten met onderhoud tot het geld door de leden bijeen is gebracht is de juiste weg.
    De eigenaars zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van hun gebouw.

    Met de wijziging van de appartementswet van 2005 is een eerste stap gezet. Daarin staat nu dat er een reservefonds moet zijn alhoewel daarbij geen minimum is vermeld. Een halfbakken oplossing.

    Ik hoop van harte dat u niet klakkeloos achter de mening van VEH en VvE Belang aanloopt maar ook een nadenkt over alternatieven.

    Met vriendelijke groet,

    Reactie door Hermelien — februari 27, 2007 @ 11:38 am

  2. Ik – en met mij anderen – zijn van mening dat het antwoord gezocht moet worden in goede en vooral ONAFHANKELIJKE voorlichting voor (aanstaande) appartementseigenaars.

    Vaak denkt een (aspirant)koper dat hij er met het kopen van een appartement(srecht) vanaf is. Hij is verbaasd dat bijgedragen moet worden aan het onderhoud van het gebouw en dat daarvoor geld opzij gezet moet worden.

    Veel bestuurders van VvEen hebben weinig kaas gegeten van de materie.. Ze denken dat een VvE besturen net zo iets is als in het bestuur zitten van een tennisclub of voetbalvereniging. Natuurlijk zijn er ook besturen die het wel goed.

    Het lenen bij banken door de VvE is niet de oplossing. Dat is alleen in het belang van de bedrijven die onderhoud willen verrichten. Die kunnen dat immers eerder doen.
    Wachten met onderhoud tot het geld door de leden bijeen is gebracht is de juiste weg.

    Het idee van de directeur Natinale Hypotheek Garantie om een door de bank verstrekte lening te verhalen op de individuele eigenaar door zonodig zijn appartementsrecht te verkopen is bizar. Dat betekent dat de eigenaar die geen hypotheek (meer) heeft de klos is, omdat er bij hem wat te halen valt, in tegenstelling tot de eigenaar die wel een (top)hypotheek heeft.

    Dit is een ingekorte tekst. De volledige tekst valt te lezen op http://appartement.forumup.nl/about41-appartement.html

    Reactie door Hermelien — februari 27, 2007 @ 1:22 pm

  3. Het is toch een uiterst merkwaardige zaak immers als betrokken appartementseigenaar niet kan lenen, dan is er geen draagkracht. Vervolgens dient betrokkene, bij een door de v.v.e aangegane lening de rente en aflossing via de voorschotbijdrage te betalen terwijl die extra last niet door hem/haar gedragen kan worden. Kortom, het is als bijvoorbeels als met een situatie bij Becam, Lenen.nl of Frisia financieringen etc. etc.

    Ook zouden hypotheekverstrekkers bij de toetsing ter verkrijging van hypotheek de voorschotbijdrage moeten meenemen in hun berekening. Dat wordt nu ook niet of zelden gedaan. Het is immers een verplichte vaste last.

    Ik ben dan ook van mening dat het voornemen om V.v.E’s te laten lenen een halt moet worden toegeroepen. De meeste akten en MR’s geven aan dat er onderhoud moet worden gepleegd
    ( = doelstelling van een v.v.e) en de wijze waarop de financiering daarvan dient plaats te vinden nl. door een onderhoudsbedrag dat naar tijdsevenredigheid is vastgesteld in de reguliere begroting op te nemen, welk bedrag dan voortvloeit uit een samengestelde mjob.
    Indien er achterstalling onderhoud moet plaatsvinden om welke reden dan ook, dan dienen de benodigde middelen d.m.v. een extra op te leggen éénmalige bijdrage bijeen gebracht te worden. De leden dienen zelf voor financiering zorg te dragen en niet de v.v.e.
    Daarnaast is het voordeel dat uitsluitend de eigenaar voor dit bedrag aansprakelijk is die op het moment van het besluit eigenaar van het recht is zodat een eventuele koper niet met die lasten kan worden opgezadeld. Ik ben het derhal;ve met de betogen van Hermelien volledig eens en onderschrijf haar bezwaren..

    Er moet meer gedaan worden aan verplichtingen vooraf en hier heeft de wetgever mogelijkheden te over door makelaars en notarissen te dwingen juiste en doelgerichte informatie te laten verstrekken, immers tijdens de aankoopfase ontstaan de problemen al doordat kopers niet juist of vaak zelfs onjuist worden geïnformeerd en dat is helaas de praktijk, praktijk die onze volksvertegenwoordigers vaak niet hebben. VvE belang en VEH zijn mijns inziens niet

    Gemeenten zouden b.v een taak kunnen krijgen. Een goed onderhouden gebouw is immers voor de hele gemeenschap van belang. een controlerende taak met bevoegdheden….?

    Het kan toch niet zo zijn of worden dat appartementseigenaren die geen of bijna geen hypotheek meer hebben willekeurig door de kredietverstrekkers worden aangesproken indien de V.v.E niet aan haar verplichtingen voldoet of kan voldoen.
    Op die wijze wordt het wel 3 x nadenken voordat tot aankoop van een appartement zal worden overgegaan en dat zal de doorstroming zeker ook geen goed doen.

    Mijn advies aan de politiek zou zijn: het voornemen niet steunen maar daarentegen maatregelen nemen ter verbetering van onderhoud door b.v. een bedrag ter beschikking te stellen voor het (verplicht) samenstellen van een meerjarenonderhoudsbegroting. Een en ander door een gemeente te financieren en te controleren.

    Reactie door Johan — februari 27, 2007 @ 10:37 pm

RSS-feed voor reacties op dit bericht.

Geef een reactie

www.sp.nl